分析模型应用案例——融汇国际温泉城商业.pptxVIP

现阶段工作重点 战略发展方向制定前提 内容—问题界定和结构化分析； 方法—借助“S-C-Q”模型进行问题界定和结构化分析。 战略发展方向现阶段需明确的要点 要点一：项目商业体量的确定； 要点二：项目商业核心竞争力提炼方向。 第1页/共32页 我们通过S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题 第2页/共32页 S：情境（situation） 项目背景事实（城市/区域/市场/项目/介入主体等） 第3页/共32页 S：情境（situation） 项目背景事实（城市/区域/市场/项目/介入主体等） 第4页/共32页 R1：非期望结果按常规发展的可能结果 虽然“梨树湾片区”与“三峡广场”空间距离近，但即使是沙区老原住民也对区域较为陌生，心理距离远，且有“杂乱、低挡和治安状况差”的固有印象。不是沙区以及更广泛范围商业消费的首选。 项目商业40万方的商业体量与目前“三峡广场”商业体量持平，且沙区未来商业供应量大，但常住人口增长有限。100万常住人口无法支撑110万方商业体量，项目销售、招商及后期经营存在极大压力。 重庆都市区已有2个以“温泉”为特色的都市休闲度假项目；且2010年将增至10个。项目“温泉”主题将被市场稀释，项目目标实现有较大难度。 第5页/共32页 R2：期望结果我们的期望目标 沙区政府要求商业规模达到40万方,与“三峡广场”实现差异化的、互补的聚合发展。 项目商业部分需变现资金6.5个亿，且需在商业部分开发前期实现，以支持后续体量的开发和整体经营所需。 项目商业部分核心之一“温泉度假区”在2009年年底前开业；2013年前，商业部分基本开发完毕。 第6页/共32页 C：矛盾或冲突 （complication） R1与R2之间存在着的矛盾或冲突 R1 R2 心理陌生区域、且形成固有的劣势印象；不是沙区以及更广泛范围商业消费的首选。 沙区政府要求商业规模达到40万方,与“三峡广场”实现差异化的、互补的聚合发展。 100万常住人口无法支撑110万方商业体量，项目销售、招商及后期经营存在极大压力。 项目商业部分需变现资金6.5个亿，且需在商业部分开发前期实现，以支持后续体量的开发和整体经营所需。 以“温泉”为特色的都市休闲度假项目；且2010年将增至10个。项目“温泉”主题特色将被市场稀释。 “温泉度假区”在2009年年底前开业；2013年前，商业部分基本开发完毕。 第7页/共32页 Q：提出问题 （question） 要实现从R1到R2必须要回答的核心问题 第8页/共32页 问题界定和结构化分析 客户和需求类型判断 市场竞争分析 案例借鉴和模式选择 制定战略发展方向 第9页/共32页 案例借鉴 第10页/共32页 珠海海泉湾解构 珠海西部，车行20分钟左右；处于城市有效辐射范围。 “海洋温泉”为核心自然资源； 总占地5.1平方公里，分为温泉养生区、神秘岛主题乐园区和温泉住宅区。 以“温泉”养生商业为核心，神秘岛主题乐园为亮点，集合酒店、商务、餐饮娱乐、购物等商业功能于一体的复合型旅游地产项目。 第11页/共32页 珠海海泉湾解构 温泉养生区、神秘岛主题乐园区以及配套商业区呈块状布局；与本项目地块形状有一定差异。 但通过规划模拟，中原项目组和规划单位发现，“海泉湾”主要功能区在本地块内可呈“线型”布局，通过步行街串联，可有机结合为整体。 第12页/共32页 珠海海泉湾——商业部分开发序列 第13页/共32页 珠海海泉湾借鉴点 第14页/共32页 问题界定和结构化分析 客户和需求类型判断 市场竞争分析 制定战略发展方向 案例借鉴和模式选择 在案例启示指引下，中原选择了“酒店、创意文化、酒吧、婚庆婚典、餐饮、主题乐园和公寓、写字楼”等九个细分商业市场进行研究，为本项目“客户定位及对应的消费需求类型定位”提供依据。 第15页/共32页 市场竞争分析 重庆酒店供应环境调研结论 重庆星级酒店业与其他发达地区相比还有很大的发展空间，酒店的分布比较散，范围比较大，以二和三星级为主，房价比较低，很多二、三星级的酒店设施比较陈旧，管理还有待提高。 五星级酒店发展很快，五年后，五星级酒店至少要增加两倍；但主要以商务型酒店为主，而“旅游度假”型五星级酒店供应仍极为稀缺。 重庆现有经济型酒店共有15家，客房数1384间，平均房价152.30元。与北京(125家)、上海（234家）比起来，还有很大的差距，上升空间比较大。 第16页/共32页 重庆酒店需求环境调研结论 受访者入住酒店的主要目的是商务和休闲/观光/度假，分别占的比重是34.04%和29.79%，合计超过60％。 客人对重庆酒店的硬件评价一般，对交通位置的评价比较高，对酒店的配套评价比较低。 客人对重庆酒店的软件评价总体均值为3.25分，对餐饮