房地产开发与经营（第四版）吕萍-第11章 房地产交易.pptVIP

11.5 房地产抵押 11.5.1 房地产抵押的概念 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 房地产抵押实际上包括了现房抵押、预购商品房贷款抵押和在建工程抵押。 11.5 房地产抵押 11.5.2 设定抵押权的原则与范围 房地合一原则 依法登记原则 设定抵押权的原则 11.5 房地产抵押 11.5.4 房地产抵押登记 房地产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记机构依照法定程序履行的法定行为。 抵押登记的程序 1.申请 2.受理验证 3.审批收费 4.登记发证 11.5 房地产抵押 11.5.5 房地产抵押的受尝 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍卖所得价款，优先得到补偿，而使自己的权利不受到侵害。 关键术语 房地产交易、房地产买卖、土地使用权交易、房地产租赁、房地产抵押 复习思考题 1.房地产交易的特征及原则是什么？ 2.国有土地使用权出让有哪些主要形式及其适用范围？ 3.土地出让价格及其评估方法有哪些? 4.如何进行房地产买卖市场细分? 5.房地产抵押登记及其重要性是什么? 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 吕萍 等 主编 第十一章 房地产交易 房地产交易是实现房地产产品价值的过程。了解房地产交易的形式和特点，掌握房地产交易的特殊规律，是成功进行房地产交易的基础。本章在对房地产交易进行一般性阐述后，重点对房地产交易价格、国有土地使用权交易、房地产买卖、房地产租赁及房地产抵押进行讨论。 11.1 房地产交易概述 房地产交易是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称，其实质是房地产权利的交易。 房地产交易依其标的物性质的差异在理论上可分为房产交易、地产交易和房地产交易三大类。 11.1.1 房地产交易的概念及形式 11.1 房地产交易概述 标的物位置的固定性 房地合一的特性 房地产交易标的价值金额大、专业性强 房地产交易标的供给的稀缺性 房地产交易中原房地产设定的权利义务具有承接性 11.1.2 房地产交易的特性及原则 特性 11.1 房地产交易概述 及时登记原则 房地连动原则 交易价格遵循国家政策的原则 交易房地产原设定的权利和义务随交易同时转移的原则 11.1.2 房地产交易的特性及原则 原则 11.1 房地产交易概述 房地产市场有广义和狭义之分。 广义的房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式的总称； 狭义的房地产市场则指固定的房地产交易所。 11.1.3 房地产市场 11.1 房地产交易概述 房地产交易机构主要包括房地产交易管理机构和中介机构。 房地产交易管理机构——房地产行政主管部门代表国家及地方政府，在有关部门的配合下，基于房地产业务的发展规律与社会需要，按照法律与政策的规定，综合运用行政、经济、法律等各种手段，对房地产市场进行组织、协调、控制、监督等活动。管理主体是建设行政主管部门、土地管理部门和房地产管理部门。 房地产交易中介机构是随着我国房地产市场商品化和专业化分工而产生和发展起来的。 11.1.4 房地产交易机构 11.2 国有土地使用权交易 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 国有土地使用权出让方式：土地使用权出让一般采用协议、招标、拍卖、挂牌四种方式进行，商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业（采矿用业除外）等经营作用地以及同一宗地有两个以上意向用地者，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 11.2.1 国有土地使用权出让 11.2 国有土地使用权交易 11.2.1 国有土地使用权出让 公布出让计划 编制、