房地产开发与经营（第四版）吕萍-第4章 房地产项目及项目定位.pptVIP

房地产项目定位的重要性 首先，通过项目定位分析，可以掌握房地产市场需求变化的态势，从而减少投资的盲目性，增加投资成功的机会，增强经营管理的主动性。 其次，项目市场定位有利于建立企业及产品的市场特色，是参与现代市场竞争的有力武器。 最后，市场定位决策是企业制定市场营销组合策略的基础。 4.4 房地产项目定位 4.4.1 房地产项目定位概述 符合城市规划的原则 协调发展的原则 符合市场需求的原则 效益最大化的原则 与企业发展战略相一致的原则 4.4 房地产项目定位 4.4.2 房地产项目定位的原则 4.4 房地产项目定位 4.4.3 房地产项目定位的流程与基本内容 市场调研 分析土地条件 分析确定客户群 产品定位 租售价格定位 成本与费用测算 预测租售收入和租售进度 经济评价 确定最后方案 4.4 房地产项目定位 4.4.4 房地产项目定位的方法 市场调研 经验分析法 头脑风暴法 其他方法 4.4 房地产项目定位 4.4.5 房地产项目定位的修正 房地产项目定位修正的必要性 通过项目定位方法得到的房地产项目类型，代表的是该区域市场中存在需求量的房地产，主要是从宏观和中观环境角度分析得到的。但这是一种动态变化的复杂环境，因此，必须及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整项目定位的目标和执行方案。 4.4 房地产项目定位 4.4.5 房地产项目定位的修正 房地产项目定位修正的方法 （1）随时监测房地产项目定位各影响因素发生的变化及定位方案执行产生的偏差情况。 （2）正确预测各影响因素的变化趋势，以掌握定位修正的主动性。 （3）根据各影响因素的变化情况及发展趋势，及时调整定位目标，修正定位方案，对各修正因素提出建议，并将新方案及时付诸实施，指导和调整下一步将要进行的工作。 4.5 案例分析 以朝青某一实操楼盘为例对项目进行定位所涵盖的内容、采用的分析思路和方法进行概要的介绍。 宏观市场环境分析 区域市场分析 产品定位 销售推广建议 关键术语 一级开发、综合开发、转让定位 复习思考题 1.什么是土地储备和一级开发？ 2.房地产综合开发项目的类型有哪些？ 3.住宅房地产开发项目包括哪几类？ 4.土地使用权转让必须符合哪些条件？ 5.我国《城市房地产管理法》规定哪些房地产不得转让？ 6.如何进行房地产项目定位？ 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 吕萍 等 主编 第四章 房地产项目及项目定位 随着我国土地使用制度的逐步完善，以及土地使用实践的不断丰富，我国房地产项目的类型也逐渐增多，实践发展对房地产项目定位的要求也在提高。本章将对我国的房地产项目类型及项目定位方法等进行详细的阐述。 4.1 土地储备和一级开发项目 土地储备和一级开发（简称土地储备开发），是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。由于实施土地储备和一级开发而产生的房地产项目即为土地储备项目。 4.1.1 土地储备和一级开发项目概述 4.1 土地储备和一级开发项目 土地储备和一级开发项目的类别及含义 (1)按照进入储备开发程序的土地来源不同，土地储备开发项目可以分为地方土地储备开发项目、央产土地储备开发项目、军产土地储备开发项目。 (2)按照土地储备开发实施的主体不同，土地储备开发项目可以分为土地一级开发商实施的土地储备开发项目、政府直接实施的土地储备开发项目。 (3)按照原土地使用方的意愿不同，土地储备开发项目可以分为原土地使用方主动申请的土地储备开发项目、原土地使用方被动接受政府对其实施的土地储备开发项目。 4.1.1 土地储备和一级开发项目概述 4.1 土地储备和一级开发项目 土地储备和一级开发项目的成本主要包括以下方面： 1．征地、拆迁补偿费及有关税费 2．收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用 3．市政基础设施建设有关费用 4．招标、拍卖或挂牌交易中发生的费用 5．贷款利息 6．其他费用 4.1.1 土地储备和一级开发项目概述 4.1 土地储备和一级开发项目 地方土地储备和一级开发项