房地产开发与经营（第四版）吕萍-第7章 房地产开发项目可行性研究.pptVIP

7.3 房地产项目的风险承受能力分析 7.3.2 房地产项目风险分析方法 二、敏感性分析 1、概念：通过测定一个或多个不确定性因素的变化所导致的项目经济效果评价指标的变化幅度，了解项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，从而确定不确定性因素对于项目预期目标的敏感程度，根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。 7.3 房地产项目的风险承受能力分析 7.3.2 房地产项目风险分析方法 二、敏感性分析 2、步骤： 选择要分析的不确定性因素 选定分析所用的评价指标 计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况 判定敏感性因素 提出控制敏感性因素的建议 7.3 房地产项目的风险承受能力分析 7.3.2 房地产项目风险分析方法 三、概率分析 1、概念： 概率分析，又称风险分析，是运用概率理论研究不确定性因素的变动对项目经济的变动对项目经济效果指标影响的定量分析方法。通过敏感性分析可以判断不确定性因素的敏感性，但这是在考虑所有因素具有同等出现概率的前提下做出的，不能完全反应不确定因素的风险性。 7.3 房地产项目的风险承受能力分析 7.3.2 房地产项目风险分析方法 三、概率分析 2、步骤： （1）列出各种要考虑的不确定性因素。 （2）预计各种不确定性因素可能发生的情况，即其可能出现的几种数据值或变动幅度。 （3）分别确定每种情况出现的可能性，即概率，各种可能情况出现的概率之和等于1。 （4）分别求出各种可能情况下的财务净现值、加权平均值和期望值。 （5）计算净现值大于和等于零的累计概率。 7.4 房地产项目的国民经济评价 7.4.1 国民经济评价与财务评价的主要区别 项目 财务评价 国民经济评价 经济目标 利润最大化 国民经济效益最大化（微观、宏观） 出发点 经营项目的开发商 国民经济 价格 现行价格 影子价格 （包括影子工资和影子汇率） 折现率 基准收益率或期望收益率 社会折现率 外部费用和外部效益 不考虑 考虑 计算指标 财务评价指标 国民经济评价指标 7.4 房地产项目的国民经济评价 7.4.2 国民经济评价的基本步骤 7.5 房地产项目的环境影响评价 7.5.1 环境影响评价与管理 概念： 环境评价是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。 环境影响评价的管理 可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价； 可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价； 对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。 7.5 房地产项目的环境影响评价 7.5.2 环境的影响评价的依据和内容 依据： 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国大气污染防治法 中华人民共和国固体废物污染环境防治法 中华人民共和国环境噪声污染防治法 中华人民共和国环境影响评价法 国务院《建设项目环境保护管理条例》(1998) 7.5 房地产项目的环境影响评价 7.5.2 环境的影响评价的依据和内容 内容： 建设项目概况； 建设项目周围环境现状； 建设项目对环境可能造成影响的分析、预测和评估； 建设项目环境保护措施及其技术、经济论证； 建设项目对环境影响的经济损益分析； 对建设项目实施环境监测的建议； 环境影响评价的结论。 进行评价 影响预测 现状调查 7.5 房地产项目的环境影响评价 7.5.3 环境影响评价的步骤 1 2 3 4 编写环境影响报告书 关键术语 可行性研究财务评价风险 复习思考题 1.什么是可行性研究？房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤？ 2.可行性研究的种类有哪些？ 3.可行性研究包括哪些内容？ 4.反映投资项目财务状况的指标包括哪些？ 5.什么是财务内部收益率？什么是内部收益率？什么是财务净现值？ 6.国民经济评价指标包括哪些？ 7.风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？ 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 21世纪房地产系列教材 房地产开发与经营（第四版） 吕萍 等 主编 第七章 房地产开发项目可行性研