《青岛江山路西住宅小区组团营销策划案》.pptVIP

合 作 成 就 伟 业！ ●核心均价确定步骤 确定大环境及区域市场市场调查的范围和重点 对影响价格的各因素以及权重进行修正 对每个重点比照项目进行调差 对各项目交易情况比照 严格的调差 综合、分析、提出核心实收价范围和建议核心实收价 1 2 3 4 6 5 项目定位 价格定位 . 合 作 成 就 伟 业！ 定级因素 指标 分值 配套 Ａ、城镇基础设施：供水、供气等。Ｂ、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地。 Ａ、最不完善；Ｂ、不完善；Ｃ、一般；Ｄ、很完善；Ｅ、最完善 交通 Ａ、大中小巴士路限数量；Ｂ、距公交站近远；Ｃ、站点数量；Ｄ、大中小巴士舒服程度。 Ａ、最少（远）；Ｂ、很少（远）；Ｃ、一般；Ｄ、很多（近）；Ｅ、最近（近） 物业管理 Ａ、保安；Ｂ、清洁卫生；Ｃ、机电；Ｄ、绿化率及养护状况；Ｅ、物业管理费（元／平方米／月）；Ｆ、是否人车分流；Ｇ、物业管理上资质。 Ａ、最差；Ｂ、很差；Ｃ、一般；Ｄ、很好；Ｅ、最好。 周边人文环境环境 Ａ、是否具有良好的景观资源，如：山景、水景、视野等；Ｂ、是否有空气、噪音、废水、废物污染。 Ａ、最差；Ｂ、很差；Ｃ、一般；Ｄ、很好；Ｅ、最好。 园林 Ａ、是否醒目；Ｂ、是否新颖；Ｃ、是否高档；Ｄ、感官舒适程度 Ａ、最差；Ｂ、很差；Ｃ、一般；Ｄ、很好；Ｅ、最好。 户型设计 Ａ、客厅和卧室的结构关系；Ｂ、厨房和厕所的结构关系；Ｃ、是否有暗房；Ｄ、使用率大小。 Ａ、最差；Ｂ、很差；Ｃ、一般；Ｄ、很好；Ｅ、最好。 发展商 Ａ、资产及资质；Ｂ、开发楼盘多少；Ｃ、楼盘质量；Ｄ、品牌 Ａ、最差；Ｂ、很差；Ｃ、一般；Ｄ、很好；Ｅ、最好。 交楼标准 Ａ、初装；Ｂ、简装；Ｃ、精装 Ａ、最差；Ｂ、很差；Ｃ、一般；Ｄ、很好；Ｅ、最好。 本项目的影响因素、指标及其分值的确定 项目定位 价格定位 . 合 作 成 就 伟 业！ 项　目 鲁泽江山路西小区 福龙22# 湛园 银杏苑 比重 25％ 30％ 15％ 15％ 项目定价采用市场比较法，选取上述本项目的重点竞争项目进行比较分析，各项目具体比较权重如下表所示 在项目与项目之间的比较因素主要包括户型设计、装修情况、配套、自然环境、园林、交通。物业管理、发展商等方面，具体比较权重如下表所示： 加权项目 户型 设计 交楼 标准 配套 自然人 文环境 园林 交通 物业 管理 发展商 比重 15% 10% 15% 20％ 15% 15% 5% 5% 项目定位 价格定位 . 合 作 成 就 伟 业！ 项目定位 价格定位 价格建议如下： . 合 作 成 就 伟 业！ 根据以上分析，预计本项目毛坯均价如下： 　整体均价:5000--5200元/㎡ 　本案价格水平市场定位： 针对目前形式，采用低开快走，现金为王策略。 项目定位 价格定位 . 合 作 成 就 伟 业！ | 项目定位 | 2 1 目 标 项目定位 4 市场分析 3 项目理解 营销策略 5 营销执行 ６ 市场推广定位 产品推广定位 客户定位 价格定位 卖点梳理提炼 附件 7 . 合 作 成 就 伟 业！ 项目定位 项目卖点梳理 轴线：江山路沿线以西，香江路以北 2重张力：保税区与香江路商圈辐射交汇 趋势：生活中心尚居区 核心圈内的优良区位 ◆ ◆ ◆ . 合 作 成 就 伟 业！ 项目定位 项目卖点梳理 珍惜不可再生的多层建筑集群 生活成本：较低的价格及物业等生活成本 小区氛围：多层建筑集群，浓郁邻里关系及生活情感 稀缺性：城市副心中不可再生的多层建筑群 ◆ ◆ ◆ . 合 作 成 就 伟 业！ 项目定位 项目卖点梳理 齐全的生活配套 学校：青职学院、滨海学院、华海技术学校、开发区一中、香江路第二小学 医院：开发区第一医院、香江路医院…… 购物：佳世客、利群、拔山农贸市场…… 金融：香江路金融一条街四大国有银行　几十家中小银行 …… ◆ ◆ ◆ ◆ . 合 作 成 就 伟 业！ 板块：江山路住宅区域规划前景 规划：岔河周边村居改造带来的环境形象提升 契机：城市生活核心的延伸 项目定位 项目卖点梳理 地段巨大的升值潜力 . 合 作 成 就 伟 业！ 项目定位 项目卖点梳理 交通通达畅通 香江路:城市中心主干道 江山路: 城市景观大道,连接开发区南北重要枢纽通道 海底隧道：连接青岛黄岛大动脉． 新济青：连接济南与青岛新干线 . 合 作