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文化旅游开发流程 一、投资决策 投资决策过程中,最重要的是对景区资源及开发价值进行整体评价。投资商在 与景区所有者即政府签订合同前，可以聘请旅游专家，通过初步的资源、市场、 交通、环境、政策评估之后,提交《旅游项目投资可行性研究报告》或《旅游项 目投资价值评价报告》,以作为决策依据。 二、合同签定 旅游景区开发，一般涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、 森林公园、地质公园甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源,或多或少都会存 在一些不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不 利。旅游特许经营权是投资商必须合法控制的核心，其中包括门票收益权、景区 开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配 套设施建设（特别是交通、水电等) ，是非常需要经验和技术的。另外，合同签 订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。 三、组织管理架构 合同签定后，运营方（即原来的投资方，合同签订后,投资方就转变为了运营 方)应立即着手组建开发管理团队,并建立开发运作的管理构架与管理制度。管理 构架应包括前期工作部、建设管理部、开业运营部三方面。前期工作部，主要负 责项目开工建设前的准备工作,包括委托旅游规划设计公司进行市场调研、产品 策划及规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。建设管理部， 以项目经理为首，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，保证工程按设 计要求和合同要求完成。开业运营部,负责景区开业营销策划，办理开业手续， 落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。 四、产品策划（项目设计）及项目运作策划 产品策划（项目设计)及项目运作策划不同于旅游规划，主要用来解决主题定 位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投 资分期等问题。必须聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司，提供 《旅游项目总 体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。为了与国债申请、政府资金申请、 银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合 ,应编制 《旅游项目建设可行性研究报告》。 五、规划 产品策划完成后，或与此同步进行,应该聘请专业机构,编制《旅游总体发展 规划》,或者直接编制控制性详细规划（应包含部分需马上动工区域的修建性详 细规划）。新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件，到规划主管部门办理建 设用地规划许可证，方可委托专业机构进行景观与建筑设计。 六、设计 在建设用地规划许可证办理后或是规划编制的同时 ,要委托专业的旅游规划 设计单位进行旅游景区的景观及部分建筑设计。主要包括景区大门、游客服务中 心、停车场、休闲及景观节点、景观小品等。设计的基本程序为勘察－规划－设 计方案－初步设计－施工图设计. 七、政府审批事项办理推进 通过政府的各项审批非常重要.其中，发改委立项，可行性研究报告审批，规 划评审,市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请,国债项目、农业项目、旅 游项目等特殊扶持申请；规划委批准；土地规划审批；建设土地的招、拍、挂与 征用；合同中政府承诺的落实；施工图的审查；建设准备与报建批复等等，十分 繁杂。 八、资金运作与招商引资 项目建设资金不能全部靠企业自有资金，应积极进行融资和招商引资，用少 量种子资金启动项目，利用项目融入建设资金。 九、建设准备与工程建设 以项目经理为首协调各方,监督、控制工程进度与质量，保证工程按设计要求 和合同要求完成。旅游项目中主要有景区内基础设施建设、景观建设、接待设施 建设、游乐项目建设四个方面.项目工程结束后,项目法人要组织验收工作。 十、开业运作 项目完成工程建设，与开业运行，还有较大的差距，开业需要人财物齐备， 并且还要有切实可行的营销方案。景区开业需全面配置大量的服务人员，包括导 游（讲解员），技术维护，环卫人员，保安，营销人员等，需建立完整的旅游标 识系统、旅游卫生系统（厕所、垃圾箱、排污等)、旅游安全保障系统、游览服 务系统、游客接待服务系统等。以上大多属于软件建设，必须通过规则、流程、 培训等管理工作，才能运行到位。一炮打响，是开业营销的重要目标，其中建立 专业的营销队伍，用以理清渠道、展开品牌推广、开展活动促销等是基础。旅游 景点一般在开业后的1—3个月可正式进入运营阶段。正式开业营运一年以上的 旅游景区（点），可以向当地旅游主管部门申请景区等级评定。