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物业管理实务;目 录 ;第 1 章 概述 ;〔学习目标〕 通过本章的学习，要求学生了解物业管理的基本环节、物业管理企业和相关职能部门之间的关系，熟悉物业、物业管理、物业管理企业、业主委员会的概念，掌握物业管理的宗旨和原则、物业管理企业的权利与义务、业主委员会的组建程序及职责。 ;1.1 物业与物业管理 ; （2）配套设施：指与建筑物配套的公用上下水管、消防设施、供变电、通信网络、公用路灯、幼儿园、医院等等。 （3）配套设备：指与建筑物配套的专用机械、电气等设备，???中央空调、电梯等等。 （4）相关场地：指诸如建筑地块、庭院、停车场等开发待建或露天堆放货物之地或小区内非主干交通道路等等。; 2）物业的内涵 （1）物业管理中的物业，是指物业的共同部位、共同设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施。;〔小知识1-1〕在一个住宅小区中，物业管理的对象——物业，就包括建筑物的共同部位，如屋顶、梁、柱、内外墙体、基础承重结构，外墙面、楼梯、走廊、各种通道等；共同设施设备，如共用的上下水管、垃圾道、烟囱、供电干线、中央空调、暖气干线、锅炉房、水泵房、消防设施设备、电梯等；规划红线内的市政设施和附属建筑，如道路、化粪池、绿化、停车场、体育设施，商业网点等。在这个住宅小区中，业主购买自用的建筑物和设备，除非经过委托交由物业管理公司管理，否则不能进入物业管理的范围。; （2）物业管理中的物业，类型多种，用途多样，可以分为： ①居住物业 ②商业物业 ③工业物业 ④特种物业;1.1.2 物业管理的概念及内涵 物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 上述定义，说明了如下几个问题： 1）物业管理的管理对象是物业。 2）物业服务对象是业主。 3）物业管理的主体是物业管理公司和业主委员会。 ;1.1.3 物业管理的宗旨和原则 1）物业管理的宗旨：业主至上，服务第一 2）物业管理的原则 ①提高物业的价值。 ②创造安全、文明、健康小区。 ③统一管理、专业高效。 ④权责分明，依法管理。 ⑤公平竞争，经济合理。;1.1.4 物业管理的运作模式 物业管理的运作模式是指物业管理的运行机制和组织形式。按照我国房产管理体制发展的过程，我国物业管理模式大致有以下三种： （1）行政福利型管理模式 （2）行政性和专业化管理相结合的模式 （3）市场型、专业化管理模式 ;〔小思考1-1〕李大娘居住的小区原来由街道办(居委会)管理，最近推行物业管理，要由物业管理公司来负责。李大娘感觉挺新鲜，同时又觉得疑惑：物业管理公司的管理与街道办管理有什么不同？;1.2 物业管理企业和相关职能部门 ;表1-1 物业管理企业资质等级标准 ; ⑥擅自改变物业管理区域内按规划建设的公共建筑和设施的用途； ⑦擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动； ⑧物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料； ⑨与物业管理招标方相互串通，以不正当手段谋取中标； ⑩履行物业服务合同，业主投诉较多，经查属实； ?超越资质等级承接物业管理业务； ?租借、转让物业管理企业资质等级； ?发生重大责任事故。; 2）物业管理企业的工作内容： （1）对物业的管理内容 （2）对业主的服务内容 （3）物业企业的管理 5）物业企业的经营 3）物业管理企业是营利性的经济组织; 4）建设部1994年3月颁布的《城市新建住宅小区管理办法》对物业管理企业的权利和义务所作的规定 5） 2003年9月1日起实行的国务院《物业管理条例》，对物业管理企业的权利和义务作了如下规定：; 1）权利方面： （1）参与和资质要求相对应的物业管理招投标； （2）承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定接管相关资料； （3）根据物业服务合同约定，对物业实施管理经营服务；