天津芦花庄园项目整合营销思路提报.pptVIP

芦花庄园项目整合营销思路提报 ---纵横地产 第一页，共四十页。 目录 前言 客户分析 市场分析 营销思路 执行细案 第二页，共四十页。 前言 第三页，共四十页。 前言 1 滨海新区进入国家战略发展计划，成为中国整体关注焦点.区域高端人士聚增. 第四页，共四十页。 前言 2 “限制别墅类地产”政策出台，使得别墅价格继续走高，天津别墅市场值得期待。 目标客户从观望转向关注. 第五页，共四十页。 前言 3 2006--2007年后别墅市场集中放量，造成目前市场在售项目在20个以上，竞争趋于白热化。 第六页，共四十页。 4 高端客户居住理念日趋理性.中心型别墅项目及度假型别墅项目平分秋色.各自项目细化卖点梳理及有效的市场诉求成为关键. 前言 第七页，共四十页。 5 随着天津整体经济的迅猛发展,高端客户群体呈现多极化发展趋势(职业\特征等并不单一).产品与目标群体的精准定位成为项目操作成功关键. 前言 第八页，共四十页。 别墅项目稀缺,挤压高端群体购买欲望. 投资方式多样化与别墅项目总房款矛盾. 前言 6、别墅市场发展方向 直销时代的来临及下线操作 别墅项目操作关键词 --口碑 第九页，共四十页。 市场分析 第十页，共四十页。 市场分析 一、土地一级市场分析 2007年一季度国家出台“限制别墅类地产”政策之后， 使得别墅类地产因限制土地供应，新增供应稀缺。 第十一页，共四十页。 市场分析 二、房地产二级市场分析 滨海湖板块 东丽湖板块 滨海核心板块 由于土地的供应量的下降使得该板块内的别墅项目在后期增加的可能性较小；但关注程度较高 近年来别墅项目发展最快的板块，作为连接市区与滨海新区的中间地带，其发展潜力很大。 珠江(宝坻)板块 滨海湖板块 滨海湖周边区域规划建设一批极具竞争力的世界级旅游项目,打造滨海休闲旅游度假的核心区域 . 连接北京与天津的中间板块，高端配套现已呈现,生态资源得天独厚。 生态资源得天独厚，别墅产品竞争力较强。 第十二页，共四十页。 市场分析 竞争对手： 主要竞争对手 潜在竞争对手 滨海湖 万科东丽湖 弘泽制造 远洋新干线 京津新城 第十三页，共四十页。 东丽湖板块 项目名称 地理位置 发展商 景观特点 规模 　 经济指标 价格情况 占地面积 建筑面积 建筑形式 容积率 绿化率 户型面积 万科东丽湖三期 东丽区 东丽之光大道 天津万科房地产有限公司 规划上做成组团式围合,形成景观组团 8.1万平米 80794平方米 独栋别墅 合院别墅 联排别墅 公寓 0.62 40% 188－350㎡，主力户型为220平米左右的独栋别墅 联排别墅13000，双拼20000 水畔茗墅 东丽区建国大街和津沽路交口 天津米兰置业有限公司 　 　 40万 连排与双拼别墅，花园洋房 　 35% 200-300平米 均价7000 远洋新干线 东丽区 空港物流加工区中心大道与东七道交口 远洋地产有限公司 　 21万 38万 　联派、双拼别墅 0.55 　 　200-350平米 　 夏阳溪韵风景湾 东丽东丽湖东丽之光大道北侧 天津亿兆投资发展有限公司 依托东丽湖稀缺而绝佳的自然景观资源和生态系统 107000平方米 54600平方米 景观别墅、双拼、联排、独栋别墅 0.51 52% 200-300平米 连排6800，双拼8500 朗钜天域 东丽区东丽湖 东丽之光大道北侧 深圳市朗钜实业有限公司 东丽湖水生态环境 1500亩 　 联排、双拼、独栋 0.46 48% 联排:208-220平米、双拼：264-320平米、独栋：390-590平米 连排150-180万/套，独栋800-1500万/套 第十四页，共四十页。 滨海湖板块 项目名称 地理位置 发展商 景观特点 经济指标 价格情况 销售进度 建筑形式 容积率 绿化率 户型面积 周边环境 芦花庄园 海汉北路龙海高尔夫球场内 天津富士房地产开发有限公司 项目包括36洞高尔夫球场、温泉会所、游艇码头等相关休闲配套 独栋、双拼、联排 0.25 60% 320-350 小区距离开发区中心区20分钟的车程，40分钟可以到达国际机场，1小时内可以到达天津市区。 17000 未成交　 滨海湖 天津滨海新区内 天津东方鸿铭旅游地产开发有限公司 规划上突了自然、生态及水系，建筑上强调相互之间的组合和立面设计 独栋、双拼 　0.46 50%　 200-450 距离开发区核心区较近，40分钟到达天津机场　 　 　 第十五页，共四十页。 潜在竞争项目 弘泽制造 天津经济技术开发区开发区第一大街与第二大街之间 弘泽建设集团 22万平方公里的珍稀原生态湿地资源和千种植被形成绿化带　 多层 高层 独栋 1.17 40% 300-