做好项目前分析.docVIP

做好项目前分析 做好项目前分析 香港式的房地产开发被广泛借鉴，使商铺的出售成为中国房地产市场的 一大内容。自1991年开始，广州、上海、北京、深圳等城市的房地产销售 中，商铺成为最热门的物业。几乎所有的写字楼、高层住宅和部分小区住 宅，其裙楼或多层楼的底层都被设计成大小商铺分铺出售。商铺的售价远远 高于住宅楼面，在广州、上海的大部分市中心地段，高级公寓的每平方米售 价在7000－12000元左右，而同一幢楼的下层商铺则往往卖到40000到60000元 一平方米的高价。 在香港，商铺的炒卖获利要比炒卖住宅和写字楼的利润高得多，因而有 不少专事商铺炒卖的“楼市刀客”，他们在香港、深圳、广州、上海、北京 等地都收购大量的“旺铺”进行炒卖，从而使各地商铺价格一路狂升。然而 令香港炒家们迷惑不解的是，大陆的商铺并不像香港的商铺那样争气，好市 道没能维持几年就蔫了。深圳的地王大厦，裙楼商铺曾被卖到每平方米10万 元，但进入1995年以后，该处商铺竟无人再肯买入，炒家们脱手获利无望， 转而寻租，可相应的租金（若按售价10万元计，相应的每平方米月租金当在 1400元左右）也无人响应，一路低调，降到每平方米300元的月租金也几乎无 人接手，十室九空，炒家们大呼冤枉。这种情况在其他大城市也很多见。就 拿广州而言，天河一带1995、1996年上市的铺面总量就在40万平方米左右， 但售出无几，到1996年下半年开始，开发商们只好纷纷转换思路，由卖变 租，由出租变为出租大型商场，但尽管租价一路下跌，总的空置率仍维持在 50％以上。 所有迷惑中的房地产商们和炒家们都想问一个“为什么”。严格地讲， 在房地产营销中，纯粹散铺的销售是有很大的局限性的。由于用家所愿意承 受的租金很大程度上取决于整个街区的功能定位和整个房地产项目的功能定 位，因而在整个项目的商业气氛没有形成之前，商铺的租金很难达到一定的 水平；与之相应地，买家们一开始也无从确定所买的商铺到底有多大的市场 价值。所以，国内许多房地产项目的散铺在销售中容易形成有价无市的局 面。只有像上海南京路、广州北京路等这样的传统商业旺地，新开发的商铺 才能从一开始就能被认同。针对这种情况，不少房地产商想尽办法，凭借自 己的策划实力和推广能力，采取“先租后售”的办法，先将本楼盘的商铺搞 旺了再行出售。但这样的营销难度仍然很大，风险也很大，在项目前分析时 必须将之考虑在内。 在现代城市开发中，大型商场的开发要比零散的商铺更有市场。由于商 场的定位和整体形象更易被认同，近年来，全国各大城市大型商场、超级市 场、大型专卖店等纷纷兴起，对零售业散铺的经营构成了致命的打击。自 1994年以来，广州、上海、北京的散铺数量都有所减少，尤其是经营服装和 时装业的个体小商铺，几乎受到了毁灭性的冲击。以广州为例，广州百货大 楼、南方大厦、新大新、东山百货大楼等大百货公司近年来疯狂扩张地盘， 50多种国内外名牌产品在广州开设了100多家专卖店，宏城、佳城、百佳、新 百佳。正大万客隆等十多家的企业进驻广州，开设的1000平方米以上规模的 超市达70多个，麦当劳、肯德基、必胜客、添美食、大家乐等快餐连锁店也 在广州进行快速扩张，在广州市内开设的点都在十家左右，甚至更多。其他 大城市也基本上是这种热闹景象。 然而，尽管这些商业的发展势头很猛，但它们对现有商铺的消化能力却 是极有限的。至1995年底，当北京新开发出来的一半以上的商铺还在空置待 客的时候，该市的百货业规模已经超出了当地经济的实际承受力，百货商场 太多，业务吃不饱，形成恶性竞争，日本某著名百货集团进京经营不到一年 时间，就因入不敷出、无利可求而退了出来，继而南下广州寻求发展。而广 州此时的情景也不尽人意，商场的规模也正趋于饱和。1996年，广州大型百 货商场及超级市场的总经营面积比1995年扩大了近一倍，但商品销售总额却 没有增加；其中广州百货大楼、南方大厦、新大新、东山百货大楼四家老字 号大百货珠经营额比上年减少了10％！散铺销售是如此疲软，商场出租又是 前景渺茫，广州目前空置的60多万平方米商铺以及正在建设中或已经报建的 数十万平方米商铺向何处去呢？这一切对房地产业来说，是一个值得重视的 信号。