新华时尚广场市场推广方案.docxVIP

PAGE 1朝阳新华时尚广场 PAGE 1 朝阳新华时尚广场 『新华时尚广场』 市场推广方案 市场背景简析 产品分析及定位营销推广体系 分阶段详细推广策略 附：围挡楼书单页方案 ※ 策划部成员首先共同明确 商业地产项目推广传播受众的格外性： 1、项目的商业地产特征要求引入投资者 项目的较大规模，决定投资者将成为其商业物业客户群的重要填充客群,同时项目吸引的投资者主要集中为社会上零散的投资者及行业企业。 2、项目经过招商实现后续经营 项目专业市场的商业价值必需经过经营予以体现，行业经营者因此成为项目推广传播的主力受众。 PAGE 10朝阳新华时尚广场 PAGE 10 朝阳新华时尚广场 3、终端消费者（零售商）决定成败 项目商业定位准确与否,能否保值增值，必需从消费者身上找答案，有效吸引终端消费者到场消费是重要环节.因此对待零售商的推广传播在项目后期很关键。 4、项目推广传播受众的格外性 商业地产的格外性也是商业地产的目标客户涵盖范围所决定的，投资者、经营者、消费者共同构筑起商业地产的成功要素。也就是说针对这三者，项目需要制 定不同的传播推广策略，侧重不同的推广媒介、释放不同的项目卖点。 第一章 市场背景简析 一、 区域状况简析 朝阳市位于辽宁省的东北角，地理面积2 万平方公里，占辽宁省总面积的 1/7 强。总人口 334 万； 朝阳主要的支柱产业为农业和矿业，部分矿产量居全国和东北首位； 朝阳市市区人口为 35 万人，城市人口可支配收入为6500 元左右，低于辽宁省平均指标； 朝阳具有丰厚的文化底蕴,是著名的历史文化名城，历史上曾是前燕、后燕和北燕的三朝故都； 朝阳因农村人口占 70％以上，格外是近年来天灾、地薄，一直是辽宁省最贫困的地区。 二、 商业环境简析 项目所处的新华广场商圈为朝阳市最核心的商圈，该商圈总商业体量在15 万平方米左右； 商圈内的商业单体除鹏达运动城、丽都名品商城、圣达商城拥有较为明确的产品定位外,其余商业单体在经营业态、业种、产品上都具有较高的相似性； 商圈内经营状况最好的项目是朝阳商业城项目； 商圈内部分商业单体（盘龙商业城)由于经营管理不善,目前处于歇业状态。 周边现有商业项目对本项目具有很强的抵制心理 三、投资环境简析 投资消费继续保持合理的结构； 供求关系根本平衡,房地产二、三级市场继续保持联动进展的态势 土地供应结构继续得到改善,商业用地 08 年继续放量; 京四高速、中建无绳电话项目、超大煤化工项目为城市进展注入强心剂； 非公经济商业零售总额增加,充满生机和活力的商业产业体系初步形成。 第二章 产品分析及定位 一、ＳＷＯＴ分析 一、ＳＷＯＴ分析 优势：（Strenth） 1、开发商有过成功开发案例,实战阅历丰富，实力超群； 2、本案位于朝阳传统市中心,地段优势毋庸置疑； 3、有较强较优的商业规划布局感觉，适宜人气的上下左右的集中疏导; 4、本案邀请专业规划设计公司,专业营销策划公司介入,形成内部资源互补整合； 5、每铺均可办理独立产权； 6、冬季照常施工，也是其它竞品所不具备的，最有利的销售时机，为销售助力； 7、建筑体量大,足够容纳多种业态，具有较强的规模优势。劣势：(Weekness） 1、开发商为外埠企业，市场对其操盘能力和信誉度保有怀疑态度； 2、建筑为地下形式，可视度小，必需经过后续的建筑元素修改及成型后的导视系统引导; 3、项目运作前期无明确经营定位，投资者对经营前景存有疑虑； 4、本案开发成本相对比较高，价格弹性较小。威胁点：（Threat） 1、 本区域内同时期入市的同质项目的恶性竞争; 2、 银行贷款利率的升高，影响以为贷款为主要购买方式的群体； 3、 朝阳市商业地产春节后将有较大的开发量; 4、 盘龙商城等商业投入市场以后，或招商滞缓,或经营状况不佳,对一部分投资市场起到负面影响效应。机会点：（Opportunity） 1、朝阳市商业地产需求较大，处于供求两旺局面； 2、将来市政交通规划为人们穿行街路的必经之处，客流有保障； 3、朝阳的商业已经进入快速进展轨道，本案可谓顺势而成的项目，目前的投资价值及将来的升值潜力都格外可观； 4、本埠投资者的观念转变。 综上所述，本案总体优势大于劣势，潜在投资市场空间巨大，项目操作成功与否取决项目定位格外是业态定位，本案要成功关键是要抓住项目价值诉求点， 把城市文化与商业相结合，这也是项目的核心价值所在。 二、业态定位朝阳商业地产竞争激烈，面临压力很大,而当地居民的收入并不高，项目建成后市场消化仍然是主要问题，广告宣扬和概念并不是决定性的，关键在于经营 形式和店铺设置方面的创新，真正实现永续经营，业主的利益才是项目成功的平衡点所在。 二、业态定位 1、商场主题定