商业广场收支测算1.docxVIP

参考材料 参考材料 商业广场（10 万㎡）物业管理收支测算 一、测算编制的说明 1、 本测算按未来运作的模式，保洁、外墙清洗、消杀、垃圾清运、电梯维保、空调水处理等对外发包管理。 2、 保安监控系统、消防通道门禁系统、消防及广播系统、服务及管理标识（含百 货内部标识）、停车场设施、高空作业车及垃圾运输车等已作为初始投入 ，按5 年分摊到成本中。 3、 考虑超市、餐饮等业种的运营特点及招商的灵活便利，负二层及六七层空调拟采用吊顶式水冷柜机，由商户自行控制供给及日常保养维护 ，自行承担运行电费，我司只收取冷却塔及水泵等公用设备折旧、维护费用及相应运行电费。 4、 根据商业运营特点和购物中心整体形象需求，拟加重购物中心舒适、美观氛围营造，主题景观的设计，及其“五一”、国庆、圣诞、春节等节日气氛装饰 、景观设计。 5、 外墙墙体广告及电子屏幕广告，由于面积及具体形式、电子屏幕选型等暂不确定，测算可变程度将比较大。 6、 鉴于建筑外立面具体设计、装饰形式、质材，内装修形式及质材，机电设计、 选型、具体参数，商户的具体面积分割等等尚不确定 ，本测算有不周之处，费用项目及数字不尽准确，应以具体运作数字为准。 二、支出预算 基本分摊费用预算 序号 费用项目  计算公式及内容  月 费 用 年 费 用 （ 万 1 员工工资 工资标准见附表一（1 年按 13 个月算） 246700.00 320.71 2 工资附加 标准见附表一（伙食补贴及社保） 67725.00 81.27 3 奖励基金 按月工资总额 2 个月计算 41116.67 49.34 4 加班工资 5%员工月工资 12335.00 14.80 5 服装费 标准见附表一 17375.00 20.85 6 员工培训 10000.00 12.00 7 办公费 （按月预计） 10000.00 12.00 8 电话费 8 部电话机 4000.00 4.80 9 清洁费 分包 162000.00 194.40 10 垃圾清运费 （按月预计） 2000.00 2.40 11 化粪池清运费 （按月预计） 1000.00 1.20 12 消杀费 （按月预计） 2000.00 2.40 13 外墙清洗费 每年一次（均摊于每月） 8000.00 9.60 14 绿化租摆费用 日常室内租摆 15000.00 18.00 15 绿化费 1710.00 2.05 16 初始投入分摊 669.08 万（见附表二），5 年均摊 11513.00 133.82 17 水电费 公共水电（公共照明、电梯等设备运 350000.00 420.00 18 电梯保养费 17 台升降梯×1000 元/台·月+80 台 手扶梯×350 元/台·月 45000.00 54.00 19 日常维修费 电梯、空调、消防、保安、配电等系 80000.00 96.00 20 办公室管理费 300 ㎡×30 元/月·㎡ 9000.00 10.80 21 宿舍租金 500 ㎡×25 元/月·㎡ 12500.00 15.00 22 节日及环境装饰 季节风格装饰、节日气氛烘托等 60000.00 72.00 23 业务招待费 （按月预计） 8000.00 9.60 24 汽车费用 油费、修理费、停车费 4200.00 5.04 25 保险费 设备保险及公众责任保险 5000.00 6.00 26 不可预见 [（1）+（2）+ ……+（25）]×3% 38585.24 46.30 27 管理成本合计 （1）+（2）+ ……（26） 1324759.91 1614.38 28 含税管理成本 （27）÷（1-5.05%） 1395218.44 1700.24 29 空调运行成本 一年运行 9 个月，按 80%负荷测算 778541.4 934.25 30 广告维护运行费用 电子广告牌、灯箱广告、税 222811.60 267.37 31 百货用电成本 每平方米建筑面积40W，每天13 小时 571851.43 686.22 总成本 2968422.87 3588.09 注：①电子广告牌建设费用 300 万，5 年分摊 50000 元。广告税按 8.2%的税率计算。 此费用未包含可能发生的广告发布证照费用。三、收费标准及收入预算 建议管理费标准： 百货公司管理费标准为（包空调费）：65.00 元/月·㎡独立铺位管理费标准为（包空调费）：40：00 元/月·㎡ 负二层独立铺位、超市、酒楼餐饮等管理费标准为：20.00 元/月·㎡（不含空调运行费，冷却塔及水泵等公用设备折旧、维护费用及相应运行电费另行分摊。） 电影院 管理费标准为：6.50 元/月·㎡停车收费标准： 15 分钟起计费，每小时 5.00 元/辆 本体维修基金标准： 0. 50 元/平方米建筑