物业服务行业发展现状及应对策略浙江绿城.pptxVIP

会计学;第一部分 我国物业服务行业发展的现状;一、 物业服务行业的发展轨迹 美国著名学者阿.托夫勒在他的《第三次浪潮》中，将世界经济发展划分为三个阶段，即以“农业革命”为代表的“第一次浪潮”、以“工业革命”为代表的“第二次浪潮”和以“信息革命”为代表的“第三次浪潮”。; 相比而言，我国物业管理29年的发展，从其发展轨迹来看，中国物业服务行业同样经历了类似的发展阶段，即以社会化、专业化和经营型物业管理的诞生为标志的“第一次革命”；以物业管理行业的重组和规模化经营为代表的“第二次革命”；以高度市场化和专业化为中心的物业管理“第三次革命”。; （一） 第一次革命（1981——1997）：社会化、专业化和经营型物业管理的诞生 随着我国改革开放政策的形成和发展，外资不断涌入。深圳作为改革开放的窗口，为吸引久资，创造良好的投资环境，在1981年3月10日成立了全国首家物业管理企业——深圳市物业管理公司，由该公司管理的“东湖丽苑”小区完全外销，管理方面也基本照搬香港既有的成功模式。; 80年代中后期，随着国内经济形势迅速发展和房地产的快速开发，物业管理也迅速崛起。 1993年6月，深圳率先成立了全国首家物业管理协会，这标志着物业管理作为一个独立的行业正式确立了自己的地位。 1994年4月，建设部颁布了33号令《城市新建住宅小区管理办法》，这份文件第一次提出了物业管理专业化、社会化的概念，明确了物业管理企业化、经营型的特点。; 1996年2月，国家计委、建设部联合颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》；1996年9月，建设部人事劳动教育司和房地产司联合颁发《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理人员培训持证上岗的通知》，这两份文件，从国家一级对物业管理有偿行为以及物业管理企业各级人员资格和行为进行了规范。; 上述这些“划时代”的物业管理法规、政策推进了物业管理的快速发展，同时更为重要的是，它们决定了这一时期物业管理鲜明的时代特征。; 由于社会经济在这一时期发展很快，中央和地方政府对于物业管理的要求又格外严??，因此松散粗放型的物业管理向社会化、专业化和经营型过渡及集中就成为必然，并且以福利分房政策为基础的“房管”模式也开始大量转型为以商品房自由买卖为基础的“物管”模式，有时这种转型甚至是一步完成的，十分快速。; 比如深圳市从1996年到1999年就已基本实现了住宅区治安和停车场从派出所划归物业管理公司，清洁卫生也相应从居委会或市政划归物业管理公司的转移目标。; 总之，这一阶段是从物业管理行业的产生到政府法规的制定，再到物业管理市场的成功培育，基本是以物业管理从社会转移到物业管理企业的一次“社会化再分工”，从而实现了物业管理社会化、专业化和经营型的“第一次革命”。;（二）第二次革命（1998——2003）：物业管理规模化经营和兼并重组的兴起 如果说“第一次革命”是政府和物业管理企业之间的一次物业管理的社会化再分工，那么“第二次革命”则主要是开发商同物业管理企业以及物业管理企业之间的“社会化再分工”。; 我们知道，物业管理的诞生是以房产销售后续服务和配套形式出现的，它基本上是开发商的一个职能部门，因此，它总是将“社会效益”放在第一位，是一个保本微利的行业。同其它行业经营性质不同，物业管理的经营活动主要是以综合性服务来取得管理费收入，而收入的主要和直接来源就是管理的物业面积。企业管理的面积越多，则取得的收入越多。; 物业管理市场在政府的成功引导和培育下，物业管理企业发展的空间变得极为广阔。于是众多物业公司从房地产商母体中分离出来，迅速扩张、壮大，其管理的物业远远不止于自己发展商的项目，成为社会公众的服务公司。诸如从中海外建筑产生出的中海物业，从万科地产产生的万科物业，从住宅局产生出的万厦、大众、莲花等等，无一不是从开发商中的某一个部门发展成社会化的公众性大企业的。; 物业管理是一个保本微利的行业，它的收入也主要是靠管理面积的多少来决定的，更重要的是建设部对全国一、二、三级物业企业的资质认定中对面积有明确界定。因此，在物业管理企业规模化经营中，管理面积的对外扩张必然是企业追求的第一目标。; 物业管理实现规模化经营有两种方式，一种是外延扩大再生产方式，表现为外接整体楼盘进行全委托管理，亦即管理面积的扩张；另一种是内涵扩大再生产方式，表现为：专业技术的对外扩张（如成立清洁、机电、消杀、专业公司等），实现专业技术保障；提供物业管理顾问、咨询、培训等；各种形式的有偿服务和经营，如家政、中介、租赁等等。; 由于物业管理行业的特殊性以及现阶段经济发展水平和物业管理行业专业技术分工程