《房地产投资》专题4.建设项目区位条件分析.pptx

1 4 项目区位条件分析 2  4.1区位与房地产价值  4.2区位条件分析概述  4.3不同类型房地产区位分析 4.1 区位与房地产价值 3  4.1.1 区位  1．区位的概念  区位是指特定地块所处空间位置及其与 相邻地块间的相互关系。  宏观区位  微观区位 2．区位的内涵 4  广义的区位 市场环境  狭义的区位 具体投资项目独一无二的地 理位置。 4.1.2 城市功能分区 5  1．商业区 ○ （1）中央商业区 ○ （2）城区商业区 ○ （3）街区商业区  2．工业区  3．居住区 4.1.3 6 区位与房地产价值的关系  1．区位对房地产价值的影响  区位对房地产价值的影响表现在两个方面：  （1）区位决定房地产价值的水平  （2）区位决定房地产价值的抗风险能力 4.1.3 区位与房地产价值的关系 7  2．区位选择的注意事项  （1）注意对区位升值潜力的分析。  （2）选择区位要有超前意识，特别注意 对交通、服务网点等公共设施作深层次分 析。 4.2 区位条件分析 8  4.2.1 区位分析的内容  1．地域因素的分析与选择 地域因素的分析与选择是房地产开发项目投资 成败的战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析， 主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、人口、 文化教育、自然条件等因素。 4.2.1 区位分析的内容 9  2．项目选址分析  针对某一特殊地块所进行的一种微观分析  通过对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件 的分析，直接体现土地价值  主要考虑的因素包括项目所在地点的临街状况、建设用 地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、 拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪 声、空气污染等。 4.2.1 10 区位分析的内容  3．开发潜力分析 开发潜力是指待开发土地在合法开发的前提 下，以最高最佳利用方式为原则并获得最佳效益 的利用能力。 同一地块开发，是不是容积率越大，可获取 的收益就越大？ 房地产投资基本原理：土地报酬递减规律 11  报酬与土地报酬  报酬 泛指在付出物质或精神的东西之后，所得到的物质或 精神上的回报或享受。  报酬递减规律泛指在生产某种产品或消费某种商品的过程 中，其他条件不变的情况下，随着某一种可变要素投入量 或商品消费量的逐渐增加，总产量、平均产量和边际产量 均呈现一种先递增再递减的变化规律。  土地报酬也称土地收益，指在一定面积土地上投入一定量 劳动和资本所取得的收益。 土地报酬递减规律定义 12  在一定面积的土地上连续追加资本或劳动， 在一定的限度内追加部分所得的收益逐步 递增  超出一定限度后，追加部分所得收益必然 渐趋减少  即每单位资本或劳动收益将由递增转为递 减。 土地报酬曲线之间的关系 Q h l TP（L+K+E） e d a b c （L+K+E） AP（L+K+E） MP（L+K+E） I II III O 13 图2-2 土地投入量不变的情况下三种要素组合的总报酬、平均报酬和边际报酬曲线 土地报酬变化的阶段分析 14  可以将土地投入量不变的生产情况下，三 种生产要素组合的投入量划分为三个阶段。  报酬第一阶段，因变量资源的投入不足， 因而是一种类似粗放经营或掠夺式的经营 方式。也就是说，这一阶段，集约度低， 还可以增加变量资源的投放量，扩大集约 度。 Q h l TP（L+K+E） I d e a b c （L+K+E） AP（L+K+E） MP（L+K+E） II III O 土地投入量不变的情况下三种要素组合的总报酬、平均报酬和边际报酬曲线 15  报酬第二阶段，虽然边际报酬和平均报酬 呈下降趋势，但总报酬仍在上升，因而经 营的集约度是合理的。 Q h TP（L+K+E） e d l II a b c （L+K+E） AP（L+K+E） MP（L+K+E） I III O 16  报酬第三阶段，变量资源投入的增加不仅 带来边际报酬的负增长和平均报酬的进一 步递减，而且导致了总报酬的递减。 h III AP（L+ e d Q l TP（L+K+E） a b c （L+K+E） K+E） MP（L+K+E） I II O 17 城市土地集约利用  土地的生产力取决于土地的受容力Capacity 与生产效率Production Efficiency  土地的集约利用  我国现状：大部分粗放使用  广州现状： 广州市建设用地总规模为1772平方公里，2011 年现状建设用地已达1682平方公里，未来9年可 新增建设用地仅90平方公里。 香港的紧凑模式：目前香港已发展的土地少于25%； 18 新市镇“分散化的集中”发展格局； 生态化