万科物业交房入伙前的准备工作.docx

交房入伙前的准备工作 业主入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触，也是物业管理公 司直接为业主服务的开始。做好入伙管理关系到物业管理公司对园区实 施管理与服务能否有良好的幵端，也关系到业主与物业管理公司法律帄 等经济关系的持续与发展。入伙管理大体分为三个阶段，即业主入伙前 的准备阶段、入伙办理阶段、验房装修入住阶段。在这里将重点论述业 主入住伙前准备阶段的管理工作。 无论是普通住宅园区（含高层住宅）还是高档（含别墅）住宅园 业主入住前的准备工作大同小异。主要包括有： 一、先期介入 先期介入是指物业管理公司经过前期物业管理招投标，中标后与实际接管物业前这段时间里，提前进入小区，从业主及物业管理的角度，同 开发商沟通、协商或提出合理化建议，以使开发建设的物业最大限度地 满足业主的需求和物业管理的需要。 、熟悉管辖区域物业管理公司进入小区后应尽快了解和掌握园区 总 建筑面积、占地面积、绿化面积、道路面积；清楚和掌握小区楼孙栋 数、单元数、层数、电梯、水泵、照明等设施设备数量；明了和掌握地 下管线走向及阀门位置、化粪池数量与位置、消防井数量及位置、停车 场及自行车棚位置和容量；知道并掌握小区景点风格、树木花草的品种 数量、 垃圾桶数量与位置等。 、合理化建议熟悉小区 具体情况以后，从业主和物业管理公司的 角度向开发商提出合理化建议，以改进和完善物业。如某小区原设计只 对汽车出入大门设置读卡系统，物业管理公司向开发商提出“在人行入 口也设置读卡系统” 的建议，所有进入园区的人必须先通过读卡识别后 方可进入园区，表面看业主麻烦了，开发商多投入了，可是实际上业主 对园区的安全感增强了，开发商房屋销售进度加快了，物业管理收费也 有了一定的保障（业主所持磁卡有效期与其所交物业费期限一致）。再 如某园区原设计园区内路灯为高杆路灯，物业管理公司建议开发商改用 了类式草坪灯的低照明，这样开发商降低了支出，也使以后入住的一、 二层业主减少了光污染。 、接管资料在实际接管物业前，物业管理公司应先从开发商那里 接 管物业项目的相关资料。主要包括： a . 产权资料：包括物业项冃 批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置资料等。 b . 技术资 料： 包括物业项目竣工图一总帄面图、建筑、结构、设备、附属工程、 地下管网及隐蔽管线等全套图纸；项目工程开、竣工报告；工程预决算 等。c . 其它资料；物业项 0 名称（或地名）、栋号、户号等有关部门 确认 的文件；消防安全部门验收合格文件；利用地下防空设施暂做停车 场或 仓库的人防部门的审批文件等等。 、接管物业物业管理公司与开发商交接物业虽然是代替业主对物 业 进行接收，但是为了减少在日后的实际管理中因物业质景或使用不便 带来的困难与麻烦（甚至会使业主与物业管理公司产生矛盾），就应认 真仔细地接管物业。 在接管物业的过程屮，物业管理公司侧重的是共用部位和共用设施 i 设 备及配套项目（设施）的验收接管（每套房间的验收侧重在向业主交 接房屋阶段）。验收接管时应注意以下儿个方面：a .坚持合格一项接 管一项的做法。现在物业管理招投标竞争很激烈，不能因某一项不合格 而拒接整体物业项目，这很容易使开发商与物业管理公司反目成仇。而 在现实中，很少有物业所有分项目同时移交的情况。即使道路、绿化、环; R 、供水、供电等配套工程全部完成且全部验收合格，也还会在设备 设施方面调试- - 段时间进行验证。如：供暖和制冷需两个供暖/制冷期 后才能正式接管。b . 验收接管中若发现问题（含设计缺陷）应明确记 录在案，约定期限并督促开发商（或开发商委托的建筑公司）对存在的 问题进行处理，直到合格并再次验收接管。c . 确定所接物业的保修事 宜。通常保修采用的办法有两种，一是根据建设部及有关部门关于建筑 丁程保修的相关规定，由开发商负责保修；二是由物业管理公司负责保 修，开发商? ? 次性拨付保修费用。无论采取哪种办法都要在物业交接记 录上明确记述。d . 物业项目符合要求后，物业管理公司应与开发商签 署验收接管文件，标明验收接管时间、交接双方经办人和双方的意见等， 这是划清交接双方责任的界线和依据。 二、管理及服务人员的准备 根据所接物业的规模（面积及户数) 、构成（多层、高层、别墅等)、档次（高、屮、低）、要求（开发商对购房人的承诺和物业管理行业规定） 筹建管理处。管理处主任和部分管理员应首先到岗到位，其他管理 人员根据工作进展情况可分步到岗到位。管理处主任和部门负责人及管 理骨 干，必须持有《物业管理从业人员岗位证书》方得上岗。确定管理 人员时要本着精干务实一职多能的原则，尽可能压缩管理人员数量，避 免职能部门重叠人浮于事，减少管理费用的支出。 各类服务人员要在业主入住前配齐到位。所有服务人员上岗前必须经过培训和实际操作考核，