苏州高尔夫别墅项目总体发展建议.pdf

. . . 引 言 8、9 月份项目进行了重新调整，利用这一阶段，我司组也加强了对本地及周边市场的 调研。我们力求在重新审视调整后的项目规划，以及重新认识项目所面临的市场条件，从而 形成对项目的重新理解，并能够将第一次项目定位当中的部分思路及成果能够有效的借鉴到 此次项目发展建议当中。 对于项目发展建议，我们思考问题、研究问题的总体逻辑仍沿用上次的总体逻辑顺序， 姑在此次不再赘述，对其中部分章节，也做了很大的简化，将前几次已经阐释清楚的论证过 程尽量简化，以最直观的观点性结论进行说明。 对于此次项目发展建议，我们也将努力使之在深度上有进一步的推进，能够对项目下一 步规划设计、建筑设计、景观设计等实质性工作有更大的支持。在此次根据项目发展实施建 议进行的经济测算当中，由于很多必要条件尚未明确，所以只能采用估算的手法，对未知条 件进行假设，估算出的经济分析成果，可能会有一定误差，我们也将根据项目进一步发展进 行跟进调整。 .. .. . . . 第一部分 项目总体定位建议 一．简要回顾项目调整带来的总体影响 1．项目总体规划的变化 总体规划进行重新调整之后，高尔夫用地与别墅用地发生分离，交通组织系统进行 了重新调整，景观要素也重新进行了整合。从总体上讲，总体规划调整对高尔夫球场带 来的有利影响要大于别墅。  高尔夫球场核心化，别墅区的交通干扰减少，品质提高。  高尔夫球场和别墅区之间的关系有所减弱，需要重新认识。 2．对景观的较大影响 此次项目调整对别墅用地的高尔夫景观线影响最大，通过初步计算，原方案别墅用 地高尔夫景观线长 4479 米，调整后的长度仅为1119 米，别墅的高尔夫景观线直接损失 达 75%。 3．对别墅的直接影响 总体规划进行调整之后，对于别墅用地而言，可以利用的景观元素围缩小，别墅用 地的特点也发生变化，相对容积率提高，相对建筑密度加大，别墅区集中化，房产总体 价值下降。这也使我们不得不重新对别墅用地进行理解，对土地价值进行重新的认识， 这也势必带来对产品及相关容的重新思考。 4．对项目施工的直接影响 此次调整带来的最直接的影响就是现场施工方面的影响，需要对现有土方工程进行 重新的调整。另外，总体规划变化之后，使得未来别墅施工的区域相对集中，这种施工 对高尔夫球场的影响要小于原规划方案。 二．对总体定位的重新思考 （一）还是Golf Resort 总体定位描述——一个集运动、旅游、度假、居住为一体的中国首席Golf Resort。 （二）为什么还是选择Golf Resort .. .. . . . 1．项目总体定位不单指别墅项目定位 我们认为，对于项目总体定位的理解，其不应是单指别墅项目而言，而应对高尔夫 及别墅通盘考虑，将项目按照整个地块来理解，所以我们对项目的总体定位，是对高尔 夫球场进行了充分考虑。 2．项目用地的自然属性并未发生变化 虽然项目进行了比较大的规划调整，但就其整个项目用地而言，其自然属性并未发 生变化。根据太湖旅游度假区整体规划，项目用地的“体育休闲区”性质并未发生变化， 所以对项目总体定位的考虑，应该符合土地自然属性的特征。 3．高尔夫用地与别墅用地并未割裂 项目规划设计调整后，别墅用地与高尔夫球场用地发生分离，使别墅的整体景观效 果降低，相对建筑密度升高，别墅的总体舒适度降低，也造成了别墅品质一定程度的下 降。但是，从整体的角度来看，别墅用地与高尔夫用地之间的关系并未割裂，不可否认 的是高尔夫仍然是项目的核心要素，别墅项目的运作很大程度上依然是要以来高尔夫球 场的运作。 5．项目宗地的特征决定了其第二居所的特质 本项目所处的地理位置，以及整个太湖旅游度假区大的地域背景、规划特点，决定