怎么掌握物业前期介入全过程控制要点.docVIP

一张表格掌握物业前期介入全过程控制要点 第一时期:项目立项至规划总图确定期间 实施时间 控制要点 实施内容 取得土地使用权以后二个月内 在开发商取得土地使用权以后二个月内,物业管理人员需要到项目现场了解项目的地理位置、周边治安情况、周边交通情况、周边估计对以后项目的业主日常生活造成影响的事项、 地理位置:项目所处的位置。 治安情况:周边大环境的治安情况(周边农民房是否多、出租房是否多、住宅小区),该周边治安案件发生的形式,管辖区域派出所的位置。 交通情况:现在能够到达项目的公共交通工具,估计以后业主估计需要的交通工具。其他方面:项目内是否有湖泊、山体、周边是否是绿化,考虑以后湖泊的安全措施,山体的消防、滑坡、防蛇等隐患;周边附近是否有对项目有影响(噪音、水质、气味等)的工厂;周边的日常生活配套情况(餐饮、商场、银行、邮政等)。 地产成立项目组 相互信息的交流跟进。 知会地产该项目物业的对接人员。 概念性图纸出来以后 在新项目地产立项以后,需要与研发设计部和销售部门保持紧密的信息沟通,并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。 在设计时地产与物业讨论:安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题、 闭路监控系统:保持夜间的效果能够清楚,对重要镜头能够录像,使用硬盘录像机,能够保存一周时间。 进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点、 停车场系统:小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。 设计时应该实现人车分流;车辆出入口需图像对比系统,需要收费的出入口,软件应该保证;在条件允许的情况下,住户车辆和外来车辆应该分开管理;出入口无人值守的地下停车场,需要安装红外报警,防止人员进入。 临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识(电子显示屏)、 门禁系统:小区主要部位设置,卡的挂失量应该与小区的总容量匹配,建议保证在户数的２0%以上。同时卡的有效期控制在１年内 安装位置:小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅(建议最好设置成控制电梯按钮)、天台门、会所门等公共通道处。 周界红外报警系统:红线边的围墙需要设置,报警能够联动配套设备。 小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置。安装时两对之间一定要进行交叉,幸免盲点。 对讲系统:所有住户家需要设置住户对讲,可依据实际情况设置成可视和非可视。 单元门、苑门处需要设置对讲,方便住户家开门。高层楼层电梯厅处设置、 电子显示系统:项目依据实际情况确定是否设置。 通常设置在单元门附近。 巡更系统:关于比较固定的巡更点,用巡更系统 一根巡更棒一般能够设置４０-６０个点 内线电话:小区达到一定的规模,需要使用内线电话、 设置位置:重要设备房、管理用房、服务中心、值班室、电梯机房、安全岗位等、 人行防范要求、人员流向。综合考虑小区的实际情况,控制人员出入口设置的数量,尤其是分期开发的小区,以后不开启的消防门,前期一定不能开启,否则以后特别难关闭、 明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。尽量实行人车分流,车辆出入口在红线范围内尽量少设置,出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积,方便车辆的有序进出。 商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、考虑商铺、学校噪音对小区的影响,考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响,考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。 学校一般设置在小区边,同时靠近公路,减少学校对小区的影响。商铺原则上不设置在小区的封闭范围内,设置在公共区域,而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置,小噪音的商铺设置在靠进住户的位置、 服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题 消防中心与控制中心要设置在一个房间内,控制中心大约1０万M2设置一个,服务中心与控制中心尽量设置在附近,服务中心最好设置在小区中心位置, 项目图纸出来以后 垃圾房位置、垃圾桶位置设置 设置时考虑垃圾房的异味不影响住户,方便清运、有排水管道。在项目设计时需要考虑垃圾桶的位置,尽量不要房屋设计好以后再依照现场情况选择位置、 雨水收集 关于山体项目、同时有水景的项目,期望能够设置雨水收集系统,节约费用。 水景设计、水质处理 考虑人工湿地的循环部分。 给排水系统 考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的估计。 管理用房:服务中心、培训室、仓库、操作间、值班室 食堂、宿舍 位置和面积的确定、 食堂和宿舍的位置需要考虑对业主的影响、 配套用房:居委会、社康中心、 依照要求进行对接。 配套设施:非机动车停放点、公共洗手间 督促设置,尤其是公共洗手间(外包单位使用、