咸宁天地尾盘处理方案课件.pptxVIP

咸宁天地剩余部分处理方案◎ 存货量分析◎ 市场量价简析◎ 住宅部分处理方式◎ 一楼底商处理方式◎ 二三楼商业整体解决之道◎ 销售解决之道◎ 存货量分析Ⅰ商业部分楼层剩余面积1楼A735.6㎡1822.4㎡B711.6㎡C452.3㎡2楼A835.6 ㎡2762.8 ㎡B1393.5 ㎡C533.7 ㎡3楼A835.6 ㎡1790.7 ㎡B421.4 ㎡C533.7 ㎡Ⅰ住宅部分户型面积套数2房966复式楼134~2028◎ 市场量价简析◎ 商业供应量趋势图◎ 商业去化量价图◎ 总结与分析总结：1） 咸宁2010年商业供应量保持较为平稳2） 商业去化量波动较大，不排除各楼盘商业部分销售时间的影响3） 价格的波动主要是由于商业地产的价差较大，去化量不平衡而导致的◎ 住宅部分处理方式◎ 消化住宅所面临的问题和机会◎ 解决之道◎ 消化住宅所面临的问题1）市场预期较差2）剩余房源大户型居多，去化较困难3）由于诸多因素影响，目前价格有些偏离◎ 消化住宅所面临的机会1）项目现阶段已经进入现房销售，一部分急等住房的客户会选择本项目2）清盘阶段，可以采取一些清盘措施来吸引客户◎ 解决之道1）工程抵款部分工程款可以用现有尾盘来抵扣，最好抵扣较难消化的复式楼部分2）处理完工程款项后，剩余几套房源以清盘为噱头给予适当折扣，让价格与市场接轨◎ 一楼底商处理方式◎ 消化底商的问题和机会◎ 解决之道◎ 消化底商的问题1）一楼底商的进深过长，若用合适的面宽则总面积过大。2）柱网不规则◎ 机会1）已进入现房阶段，客户可以现卖现用2）现在一楼底商的划分还有可调整性◎ 解决之道1）价格合理定位 回报率定位法：现阶段本项目商业部分的一楼租金大概在45元/㎡左右。按照商业最低投资回报率5%计算，得出本项目商业价格应该在10800元/㎡。即均价做到11000元左右。2）适当划分，减小面积 针对底商进深长的问题，我们需要对商铺进行多次划分，将前铺和后铺划分出来，以前铺面积和形状合理为准。（至于后铺，由于面积小，总价低，也会有部分客户选择投资）3）鼓励现有商业开业，创造良好的商业氛围 对于招商过程中已经签订合同的商业或已经购买商铺的商户，我们承诺给予一定的广告支撑（在本项目的销售广告中夹带其开业信息或活动信息）◎ 二三楼商业整体解决之道◎ 方案一：以街铺的思维模式操作◎ 方案二：以大商业的思维模式操作◎ 方案一：以街铺的思维模式操作1） 区域初步划分2） 业态定位3） 租金定位初步分区：1） A区101+A区2、3楼为一个整体对外招商2）B区2楼临滨河东街为一整体对外招商3）B区112+B区临潜山路2楼，为一整体对外招商4）B区临潜山路3楼为一整体对外招商5）C区2楼为一整体对外招商6）C区3楼为一整体对外招商 以上划分初步化为1~6号大商业，实际操作可进行适当调整业态定位整体业态定位：以饮食和娱乐为主题分区业态定位：1号商业区：总面积：约1700㎡ 优缺点：① 一楼有接待大厅② 从左到右1/3处有较为密集的柱网③ 进深23米，略显过长适合经营范围：KTV、酒店；但这两种经营模式改造成本都较高2号商业区总面积：约800㎡优缺点：① 可以从电梯进入② 昭示性较强，但出入口不太显眼③ 最靠左边有较为密集的柱网，处理不太方便④ 进深23米，略显过长适合经营范围：网吧、健身房、麻将室、洗浴中心3号商业区总面积：约700㎡优缺点：① 一楼有较大的接待大厅② 昭示性强适合经营范围：餐厅、茶楼4号商业区总面积：约500㎡优缺点：① 可以从电梯出入② 昭示性差③ 顶部有一消防管道，直接影响商业的使用适合经营范围：麻将室、健身房5号商业区总面积：约500㎡① 出入口较小② 上楼之后有较密集的柱网适合经营范围：餐饮、麻将室、网吧6号商业区总面积：约500㎡优缺点：同上适合经营范围：同上租金定位本商业价值评估：1、目前咸宁尚处于发展阶段，各地空余门面较多，租金价格较低2、本项目位置离市中心较近，但有一些偏离3、由于出入口和商业结构的限制，现阶段租金无法提高1号商业2号商业3号商业4号商业5号商业6号商业面积（㎡）1700800700500500500租金（元/㎡/月）222330152216总租金（元/月）3740018400210007500110008000总租金（月）103300◎ 方案二 ：以大商业的思维模式操作1） 业态定位2) 整体交通轨道3） 租金定位业态定位前言：目前咸宁还没有较为成功的大商业，所以操作会存在一定的风险。但此种操作也会有较多的利润空间。以上思维模式可进行如下几种形势的选择：1）集中市场如电子品集中市场，这个在其他城市都存在的商业模式在咸宁尚未出现。优势：市场空白，存在一定商业机会劣势：违背咸宁目前的消费习惯； 招商有一定的困难（咸宁缺少成熟的这类商家） 与本