土地增值税清算讲义-湖南地方税务局课件.pptx

土地增值税清算主要内容一、土地增值税清算资料的下发和归集二、土地增值税的清算的审核： 案头审核 实地审核三、清算案例解析一、土地增值税清算资料的下发收集企业清算要报送的资料： 2015需链接资料/土地增值税清算报送资料.xls土地增值税清算报送资料.xls 2015需链接资料/土地增值税清算软件申报数据表土地增值税清算申报表.xls二、土地增值税清算审核一）案头审核1、资料完整性审核（表证单书）。对纳税人报送的清算资料进行完整性审核，看是否有漏报的情况。2、相关数据的初审和统计1）看土地出让合同、土地使用权证，审核土地面积、土地价款。2）看建设工程规划许可证、预售许可证、面积勘测成果表，了解开发项目的布局、结构，可售面积、不可售面积是多少，其中普标、非普标及非住宅面积又各是多少。还有商业用房的层高情况。(链接2015需链接资料/房管部门实测报告图片实测报告图片)3）统计大集中系统中该项目所有建安项目登记及每个项目的开票金额，合同金额统计以及与企业自报数据的比对；../../Local Settings/Temp/2014需链接资料/征管系统建安发票。建安项目查询统计.doc（2015需链接资料/大集中系统代开建安发票查询.doc链接大集中系统代开建安发票查询2015需链接资料/大集中系统代开建安发票查询.doc.doc../../Local Settings/Temp/2014需链接资料/征管系统建安发票。建安项目查询统计.doc）是否有外地发票、假发票入帐。4）企业报送的资料中建安合同、工程决算报告的数据与系统内的项目开票金额、合同金额进行核对，发现数据差异。5）大集中系统中该项目已预缴的营业税及附加以及土地增值税的缴税清册查询统计。要求各单位在对纳税人开票征收时，一定要通过房地产一体化模块选择相应的项目申报开票，这样就可以分项目查询缴税的数据，如果开发商有多个开发项目，而没有分项目申报开票，就无法分清到底哪个项目缴了多少税，给后期我们的清算造成麻烦。6）审核成本费用各级的分摊方法是否准确 ①土地成本及拆迁补偿费的分摊：如果占地相对独立，能分清所占土地面积，则按占地面积法分摊，如果不能分清，则按建筑面积法分摊。 ②开发成本的分摊：一般按建筑面积分摊，如果某些成本能准确分开核算，则可以直接计入，比如建安合同分别签订，分别结算。 ③利息支出的分摊：可以选择按资金占用比例分摊，也可以按建筑面积分摊，视具体情况。A分摊层次，如果整个项目只有一期B分期清算7）审核企业报送的收入①比对物价部门销售价格批复、销售清册、销售合同、面积勘测成果表、大集中系统销售不动产发票开具情况，看有无异常。 已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。②看财务报表 -----对应收入统计。③登陆张家界旅游地产信息网,点击“价格公示/选择要查询的楼盘信息”,对比查询已售、未售房产等情况。如果需要查询具体哪套房屋的交易价格,则在首页下点击“商品房合同签订查询 ” （2015需链接资料/张家界旅游地产信息网房产销售信息.doc链接张家界旅游地产信息网2015需链接资料/张家界旅游地产信息网房产销售信息.doc.doc）目前只有市城区的楼盘信息进行了公布，其他单位则到房管局将纳税人的销售合同电子备案信息取得，然后进行比对。对于开发商将开发的部分房屋以电子合同的形式已经备案到自己名下的，也应作为已售房屋进行清算,如果不征税，存在很大的执法风险。8）审核往来款项（1年以上的往来）了解往来款项发生的缘由，是否为关联方长期挂帐，如果属于资产类往来，是否为虚增的成本、费用，如为负债类往来，是否为应计未计收入。此类审核结合纳税人询问，实地查帐进行。二）实地审核（一）楼盘的实地调查1）实地察看、了解楼盘开发、整体销售情况，车库的销售情况，未售房产的使用、空置情况。未售房产如果已经使用，应进一步了解情况，是用于出租还是已经分配给公司股东，只是暂时没有过户（如果出租，帐上是否体现租金收入，如果是分配给股东，应及时做收入。为了推迟税款的缴纳甚至不缴税，企业经常会这样做）（关注销售部墙上的销控表，作为已销未销房屋信息的一个依据）2）实地询价，了解是否普遍有售后返租的情形，以租金抵付房款。3）项目的沙盘，明确项目分期开发具体情况，明确到栋。（二）收入的审核： 1、有疑义数据的查实 通过营销佣金支付情况反向推算收入 调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 2、关注关联方购买等低价出售问题 房地产成交价格低于同地段同类房地产评估价格的，应按同