疫情冲击下的商业地产抵押贷款资产证券化产品——以部分CMBN的底层物业为例.docxVIP

疫情冲击下的商业地产抵押贷款资产证券化产品 ——以部分 CMBN 的底层物业为例 摘要：本文以在交易商协会发行的 22 单 CMBN 项目为样本，通过查阅公开资料，梳理其中关于底层物业的区位、业态、估值和租金收入等信息，并对比近 年来的运营表现得出以下结论：（1）已发行 CMBN 底层物业的区位优势明显，基本可满足监管提出的“一线城市或二线城市的核心地段”的要求；底层物业的业态丰富，除了传统的写字楼、零售物业、商业综合体和酒店以外，还有近年来因电商兴起的仓储物流等；（2）相同业态下，各项目中的底层物业运营情况迥然相异，租金水平、承租人集中度和物业档次等因素都会对租金收入造成影响；（3）评估物业价值时，收益法是每个项目都必然会采用的方法，不过根据物业的实际情况，也会适当加入比较法或成本法的权重，发行证券规模不超过物业估值的 70%；（4）在疫情冲击下，租金的实际收入和预测值出现一定幅度的偏离，疫情下退租和租金减免政策对酒店和零售物业冲击较大，提醒我们不可对预测过于乐观，若运营收入持续下滑，需关注资产价值的重估风险。 一 、引言 商业地产抵押贷款资产支持证券/票据（以下简称为“CMBS/CMBN”）自 2014 年首单发行以来已 9 载有余，基础资产的质量、增信主体的信用支持以及现金流的归集转付机制等都是关注的重点，而本文的关注重点是底层物业。每个项目中，底层物业的区位、业态、评估价