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贾康纵论房产税改革 房产税在上海两地已经有试点，在住房保有环节从无到有建立税收财政机制，房产税和将来格局首先要讲中心指导精神的背景。 最近的政治局会议上又再次强调，要坚决遏制房价上涨，形成房地产健康进展长效机制。其实这个要求已经说了多年，关于这样的要求， 我觉得至少可以做两点评论。 第一，中心最高决策层是高度重视并且乐观回应社会诉求，社会方方面面始终对房价上涨高度敏感，在最近一段时间看到，在对一线和很多二线城市实行严峻的把握措施之后，三四线城市的房价却又明显上 涨，决策层明显在回应社会诉求，表明态度。 其次，肯定要领悟中心精神强调的长效机制的打造，这个问题就是要转变过去调控多年治标不治本累积的不良状态，这个问题的解决有格外明显的难度，我们要深化争辩怎么样打造出长效机制，转变现在大家都感受到的不良状态。 关键是要充分重视，深刻生疏和把握前两年中心经济工作会议就强调相关的基础建设。 我认为长效机制来自于一种基础性制度建设的攻坚克难，什么是基础性制度建设？至少包括四个方面： 第一，土地制度。房地产首先是土地开发形成的不动产，土地制度在将来 20 年还会有城镇化高速进展的阶段。 相当长的时期之内，怎么样解决合理的供地，在保证基本农田状况下快速扩大城区，接纳将来几亿人转到城镇静居的这个历史进展过程。几亿人到了城市成为市民的过程中，首先他们要有地皮，跟着要解决住有所居问题。 其次，住房制度。这个住房制度作为基础性制度建设，在将来一段时间肯定清楚生疏到不能光讲商品房，肯定要合理的做保障轨和市场轨的双重统筹。多少年前总理就说保障房的事情总理管，商品房的事情总经理管。 当然这是格外简明的说法，里面有更多的统筹机制，商品房来定义市场机制达到房住不炒，保障房根本就不允许炒，它有特殊管理。 商品房总体来说也要格外有效的抑制炒作，形成结构合理，满足人民奇特生活需要。这是分层次的，一个都不能少，对应需求方全套的各种类型住房供应的系统工程。 第三，投融资制度。这个制度要体现在土地开发和不动产形成住房条件的供应方面，它的投资规模往往有较长周期，从土地开发到不动产项目建成交付使用，还要配上住有所居的全套升级配备，有投融资才能跟上社会需要。 这个金融形态里面的概念，既包括商业金融、政策金融，也包括政府和社会资本合作 PPP 机制。 第四，就是在座伴侣都高度关注的就是房产税。房产税60 条里强调，原来已经有试点的基础上，要有进一步的加快立法并瞬时推动改革。 正面效应简洁地说可以通过持有环节成原来引导预期，可以提高土地的集约利用程度，优化需求规模和结构。 以后的购买者大多数预见到这样的条件机制的状况下，会在自己的方案选择方面更能适应我们所说的可持续进展里的多种要求，比如说更多考虑中小户型，更多的抑制自己原来把住房变成投资品的趋向。 特殊是这样的一个税种会遏制肆无忌惮的炒作带来的房地产泡沫， 炒就是泡沫的主要来源，房产税恰恰就可以遏制这种肆无忌惮的炒作。 它还会匹配直接税制的改革和地方税的体制建设，使地方政府的职 能得到优化的转变，使税收苦痛总体得到降低。在社区和地方辖区，从地方开头推动公共制度民主化、法制化的建设，这种制度会有内生气制， 使它依据民主化、法制化的轨道进展。 中心要求已经很明确，势在必行但是困难重重。“两会”之后好像做了一个更有弹性的处理，人大说的是在年内或后续年度启动立法。原来的风声是年内要启动，这次政治局会议之后再看口风怎么样，会有什么样的具体表述。 年内也就剩下几个月了，这个事情做起来困难重重可以理解，关键是通过立法来分散基本共识，形成最大的公约数。 税收法定轨道上形成社会可接受的制度框架，就要体现在通过房地产税法。当然还必需把房地产其他相关的税务做相应改革，在这个税法通过以后，对地方充分授权，了解不同状况，不要一刀切。 假如真的能执行，首先要选择北上广深，让经济手段削减副作用的发生。 这里很关键的是免税部分怎么处理，不能简洁照搬美国的模式。现在最宽松的设计可以考虑在立法过程里想一想，能不能不再依据人均多少平米，而是依据单亲家庭第一套房免税，双亲家庭前两套房免税，可以避开很多的纠结。 相对宽松的使框架建立起来以后，怎么动态优化。 我们要建立的直接税里面的制度，关键是建设全套的现代税制，要做相关的系统工程，是人面对走向现代化愿景的攻坚克难的历史性考验。 接着谈谈房地产将来格局：房地产市场在前几年分化基础上， 分化的特征时不时将呈现出来。 综合作用之下，还是要怎么寻求走向健康状态。原理上讲，政府这方面主要的职责首先要管好规划、国土开发和辖区内功能区，各种类型的房地产开发和住房怎么统筹协调配套。 跟着应当是管规章，这个规章既掩盖保障轨也要掩盖市场轨。保障轨这方面主要是管托底，要把托底的事情尽可能的合理化、可操作化； 在市场轨上主要是管公正竞争，而且跟