酒店市场分析.docVIP

5.1.2 需求面分析 5.1.2.1 影响需求的因素 ? 对酒店物业的需求是由旅行推动的，正是由于旅行人次和滞留天数的不断增加，才导致了对酒店物业的需求增加。 ? 按旅行目的划分，来京的国内外游客主要是：观光旅游、商务旅游、参加会议、展览、活动、探亲访友，其他如：健康疗养者、宗教朝拜者、文体科教交流者等所占比例不大。 ? 影响滞留天数的主要因素是旅行活动的目的，一般来讲，商务旅行的滞留天数要高于观光旅行的滞留天数，据北京旅游统计数据显示：海外旅游者的平均停留时间为4.2天，而国内外省市旅游者的停留时间为6.5天。 ? 除了上述常规性影响因素外，还有一点值得关注的影响因素是08北京奥运的召开，届时会有大批记者、工作人员、观光者涌入北京，这将会大大推动北京市的酒店需求。 5.1.2.2 酒店需求的发展趋势 ? 观光旅游市场方面，北京是国内外旅游者的主要目的地之一，近年来到北京旅游的国内外游客更是快速增长，其旅游收入也快速上升。 1、 随着国内经济的高速增长，居民生活水平的不断提高，国内居民出游愿望空前高涨，再加上春节、“五一”、“十一”三个旅游黄金周的制度化和规范化，来京旅游的国内游客数量呈现较大的增长，北京市酒店市场受益匪浅，国内游客成为三星级以下酒店的主要消费者。 2、 中国（北京）悠久的历史文化背景、 稳定的政治环境、日趋完善的基础设施以及与全世界大多数国家的关系稳定等因素将促使国际游客来京旅游的持续稳定增加。 3、 2008年奥运的成功举办更将会把北京的旅游业推向一个新的层次。 ? 商务旅游市场方面，中国连续十年的经济增长已经吸引超过8000家外国企业在京设立代表处和分部；中国作为目前世界发展速度最快的国家，将成为世界经济大环境中的绿岛。将会有更多的海外投资、商务交流需要在中国的首都北京发生。 ? 会议、展览市场方面，基于北京的国际交流中心、文化中心和信息中心这样的地位，使各类大型会议，国际会议甚至超大型的会议、展览、活动，在北京数量越来越多，规模越来越大，这样也同样形成了对饭店市场的一个重大的影响，各类经济论坛、高级会议、大型产品展示会等均在北京各大展馆举行，极大的推动了北京酒店业的发展，尤其是对3星级以上的高档酒店。在各类展会期间，北京各大邻近展会的高档酒店都出现爆满现象，供不应求的局面已经出现。 ? 奥运方面，为了满足奥运期间的酒店紧张问题，政府采取了三大措施促进酒店业的发展：第一是鼓励兴建酒店物业，第二是对现有未评级酒店进行检查评级，对符合标准的酒店授予相应的星级，第三是升级现有的酒店物业，提升其档次水平。预计未来5年内北京的酒店供应将大大增加，而政府也将更倾向于鼓励在城市的四环路沿线发展酒店。 5.1.2.3 酒店需求的预测 (1) 海外人士入京旅行带动的酒店需求预测 ? 十年来，北京市接待海外人士入京旅行人次稳定增加，除2003年由于SARS的爆发而有较大幅度下滑外，其余年份都保持稳定增长，年复合平均增长率超过9%。 图5.6：海外旅客及旅游外汇收入（1992-2004） 资料来源：依据北京市旅游统计年鉴整理 ? 北京2004年接待海外旅游者315.5万人次，同年北京实现旅游外汇收入约32亿美元。 ? 从客源市场的情况看，占总量42%的主要客源市场(日本、韩国和美国)分别比2003年、2002年增长80.6%和0.2%；占总量17%的传统客源市场（英国、法国、德国等欧洲国家）比2003年增长66.7%,比2002年下降3.6%；占总量15%的港澳台客源市场分别比前两年增长46%和7.9%；占总量9%的新兴东南亚客源市场分别比前两年增长69.7%和0.1%。 ? 海外旅游者在北京的主要花费包括民航、商品、住宿和餐饮等，2004年住宿占据海外旅游者来京花费的16％左右，位居第三。 ? 据旅游部门预测，2005-2007，北京接待海外旅游者人数将以年均7-8%左右的幅度递增（我们取7.5%）；预计到2008年，增幅会达到13%，接待海外游客人数将达到440万人，举办奥运会期间(2008年7月--8月)：预计的入境旅游者人数为80万人次,其中因奥运会而额外增加25万人次；奥运会后：2008年至2010年仍将以10%的速度增长。 ? 基于2004年的基数和上述增长率，我们可以估计出境外人士入京旅行的人次，另根据2001年至2003年的国家旅游局统计资料，入境旅游者中入住4、5星酒店的比例约为70%，平均入住天数为2.6天，平均每个境外人士占用酒店房间数取0.5间。 ? 基于上述假设，我们预计2005年至2010年境外人士入京旅行对北京优质酒店需求数如下表示： 表5.9: 2005-2010年境外人士入京旅行对优质酒店的需求估算 单位：万 年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010 境外旅游人