诏安新城大酒店地块物业规划建议78p.pptxVIP

会计学;; 市场浅析 城市发展 ;诏安县房地产市场浅析;2010年诏安县房地产业走出08、09年的低谷，开始回暖升温，增长率高94.7%。;2007年，诏安县房地产开发投资占固定资产投资的17%，促进城市建设发展。 2008年以来，受金融危机影响，房地产投资大幅下降。 诏安县固定资产投资逐年提高，房地产投资占固定资产投资比重相对稳定，且一直处于较低水平。反映出城市经济不以房地产业为主导，诏安县房地产市场发展较为健康。;2008年-2010年，诏安县商品房销售面积逐年增加，平均增长率为20%，促进经济发展的同时，推进了城市化发展。 诏安县房地产市场需求量逐年递增，客户不受金融危机因素影响，对住宅进行消化，表明客户主要为刚性需求。;2008年-2010年，诏安县商品房销售额逐年提升，促进城市经济发展； 2010年，商品房销售总额提升到一个新的高度，突破2亿元。;2010年-2011年，诏安县住宅成交均价逐步走高，且市场表现良好； 2011年，市场成交均价首次突破3000元大关，并保持上涨趋势。;诏安县房地产运行状况总结;诏安县城市发展;;诏安县人均可支配收入及人均消费支出呈稳定增长，消费积极，居民生活水平较高，对城市经济具有较强的拉动作用，将为房地产发展提供强力支撑。;围绕“一区两带三极”的多方位、多层次、多领域的对外开放格局，推动区域经济的协调发展，促进诏安县经济的迅速崛起。;城市向西开拓，规划定位为新城市中心，打造居住、购物、休闲的现代城市居住理念，逐步提升人居生活条件，加速城市化发展。;诏安县城市经济发展快速，但城市建设步伐相对滞后，城市居民资金实力强，随着城市化进程不断加快，房地产业也将得到大力发展。;板块划分及代表性楼盘浅析;诏安县房地产板块划分;房地产市场板块划分——随着城市化进程不断推进，房地产业快速发展，诏安县住宅市场形成了明显的板块分布态势。;;当前县行政中心区，配套成熟，交通便利，商品楼盘较多，未来仍具有一定的发展空间。;城市西拓新兴区域，目前配套匮缺，交通不便。未来规划定位为集居住、生活、休闲、购物于一体的现代化生活区域，发展空间巨大，潜在价值无限。;诏???县代表性楼盘浅析;楼盘名称;客户、均价、风格;; 市场浅析 城市发展 ;如何界定本项目区域属性及项目属性？;从城市规划、房地产现状分析可知，项目所在区域将承担“居住核心”的城市职能;从地块的先天条件、后天规划分析可知，项目将成为引领区域的标杆项目。;关于项目定位方向、客户定位的思考;综合分析区域及项目属性，项目定位方向为：代言居住核心区的标杆项目;关于客户定位方向的思考;关于客户定位方向的思考;本案客户的初步定位：本地中高端客户及外出经商、务工的成功人士; 市场浅析 城市发展 ;关于项目产品定位的思考——住宅篇;产品定位——从项目整体角度出发;住宅产品策略：以市场作为基础，结合区域、项目、客户等定位进行推导;住宅产品策略：产品多元化，主流+标杆；以产品创新和附加值提升客户认知度。;物业类型确定——独栋、双拼、联排、退台别墅；复式、小高层、高层;总平排布：住宅地块划分为别墅、小高层、高层三个组团;关于各组团内部产品规划的初步建议;别墅组团——标杆产品提升档次，主力产品实现利润;补充——底商上层的退台别墅;小高层、高层组团——以市场供给作为基础;小高层、高层组团——以市场供给供给作为基础，进行修正;总平排布：住宅地块划分为别墅、小高层、高层三个组团;总平排布：住宅地块划分为别墅、小高层、高层三个组团;户型配比;补充——复式：亲地别墅与空中别墅;住宅产品开发顺序及推售策略的建议;住宅产品开发顺序：别墅小高层高层;推售顺序：小高层别墅、高层;关于项目产品定位的思考——商业篇;商业物业规划原则，满足启动阶段的销售和运营。;;诏安现有中心商业街辐射范围有限，目前与新城区之间断层严重，新城区处于完善阶段，前期启动不利于项目运营和资金回笼。;充分利用和提升地下商业价值，有效衔接酒店、购物中心和商业街之间功能关系，形成区域人流集中点。;;根据退台别墅（骑楼）的面积规划设置商铺的平面面积做修正。纯底商及商铺以满足销售为原则，以小开间为主。;关于项目产品定位的思考——酒店式公寓篇;酒店式公寓产品定位：实现快速销售，激发投资客群投资需求，结合住宅产品形成相互补缺价格实现突破。;LOFT是大空间的解构基础，空间里元素的创意组合，把LOFT真正意义的内涵融合到实用性强的住宅设计中，这才是我们的要考虑的重心。;LOFT各种组合后的效果图;;市场现状——外立面：形象风格不统一，外立面处理较为随性。;;;;;;;;基本空间布局建议——人车分流，景观突出核心重点。;基本空间布局建议——人车分流，景观突出核心重点。;基本空间布局建议——人车分流，景观突出核心重点。;Thanks for yo