长春华大新项目前期思考及建议.pptxVIP

会计学 1 全球经济正处在一轮经济周期的末尾，其特征是泡沫破裂和低速增长。今年随着欧盟债务危机的发生，让下一次经济危机发生的可能性大大提高，当利率维持在一个非常低的水平，且长期而过量的货币刺激，从而不可避免发生通货膨胀。 中国加息的消息在全球金融市场上掀起新一波浪潮，而对于人民币中间价的表现，回落的中间价反映的其实就是决策层在人民币升值和加息之间做权衡，两者效果一样，即在于管理通胀。 通胀发生后，同样的货币收入，相比以前，实际购买力肯定是下降的。在实际购买能力下降的情况下，对固定资产的投入，将是资产保值的唯一途径。 经济，危机吗？ Market Analysis 第1页/共74页 从2009年开始，国家不断利用宏观调控打压房地产市场，在愈演愈烈的环境中，房地产市场并没有因此而走向低谷。 2010年上半年在长春市能够明显的感觉到房地产市场的回暖。 2010年9月29日，新国五条出台，加大了楼市调控，从正面影响购买效果。(房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到３０％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于５０％、贷款利率不低于基准利率１．１倍的规定。) 2010年10月份部分一线城市已经开始实施“限购令”。 目前西部金融论坛讨论显示，房产税不会对首套房征收，投资房将成为房产税调控目标。 政策法规 二次调控重要节点 Market Analysis 第2页/共74页 长春市市场2010年，怎一个火字了得…… Market Analysis 第3页/共74页 长春整体市场——区域 东部 南部 中心 北部 净月 西部 汽车厂 西南 中心：TOP市场潜力得到验证， 下半年将有大量供应 净月：价格增长快，量放缓 东部：战线在稳固，持续扩大 西南：大盘涌入,市场地位提高 南部：大盘天下，主流地位确定 西部：受到较强竞争，楼市降温 北部：趋势涨，价格还是关键 汽车厂：全面推盘，进入短兵 相接时代 Market Analysis 第4页/共74页 朝阳区1-10月份成交均价 南关区1-10月份成交均价 宽城区1-10月份成交均价 绿园区1-10月份成交均价 (6800元/平方为米) (5510元/平方为米) 4650元/平方为米) (5470元/平方为米) (6390元/平方为米) 第5页/共74页 区域代表作 净月片区：万科惠斯勒小镇 西南部片区：恒大绿洲 益田御水丹堤 保利罗兰香谷 南部新城：中海国社 绿地新里 汽车厂片区：君地天城　力旺格林春天　 东部片区：尊誉东方　中湾半岛　亚泰桂花苑 东北部片区：保利百合香湾 北部片区：证大光明城 万龙第五城 吴中印象 中部片区：领袖朝阳　一品红城　 万达广场　 Market Analysis 第6页/共74页 2010年10月,长春房价一举突破6000元/平方米,再创5440元均价后的新高。 第7页/共74页 长春市场现状 2010年上半年，长春地区房地产市场出现明显回暖趋势，成交量再次回到调控前状态。 2010年9月29日新国五条实施后全国房地产市场陷入观望状态，购房者期待房价下降，一线城市房价略有松动，但长春房地产市场价格始终处于平稳略有提升的状态。 2010年10月上旬长春楼市成交面积和成交套数总体呈上市趋势。新国五条对首次置业的刚需来讲影响不大，当然也可能引发部分观望情绪；同时长春购房者对政策的敏感度不高，不少购房者也是在售楼处购房过程中才对新政及国五条有了进一步的了解。 长春楼盘十月盘点 Market Analysis 第8页/共74页 趋势 新政不断推出，调控扔将不断进行 ，未来将如何发展？ Market Analysis 第9页/共74页 市场分析小结 市场经济 政策法规 长春市场 由通胀所带来的市场经济萧条影响不会十分明显，作为固定资产的代表，未来几年房地产市场走势呈乐观趋势。 不断出台的新政看似打击房地产市场，其实针对刚性需求的影响并不明显，2011年将是刚需市场的主导地。 2010年长春市场逐渐回暖，大部分楼盘持涨不降，城郊区域与价格的优势作用更为明显。 从以上3个因素来看 未来几年房地产市场 依然坚挺 Market Analysis 第10页/共74页 北城楼市现状 Regional Competition 第11页/共74页 恒利地产小南地块 金质融城 吴中印象 证大光明城 上台新村 华大天朗国际 万龙北斗星城 东田青年城 恒大地产预留项目 豪邦四季经典 恒利地产北三环地块 中冶地产 华亨名城 宽城区政府 金美程家园 荣旺天下 天润中华城 美印雅苑2期 柳影路片区 北亚泰大街片区 万达 预留地 融创 预留地 本项目 第12