福建省福清县营销方案.pptx

;;;;2017-2019年福州地区服务项目分布;;代表作品（福州区域策划及销售代理项目）;项目;项目;项目;项目;Code of this report | 12 ? Copyright JAVELIN MR, 2019;Code of this report | 13 ? Copyright JAVELIN MR, 2019;;;;用地分析;用地分析;用地分析;;;城市经济发展;;;;政策表现;土地市场;2018拍-22号 待售 2018拍-21号 待售;市场综述;板块分析;产品表现;福清市区旺销单盘去化量在10万㎡左右，主力分布区域观音埔、西区板块，其他区域以价换量趋势明显， 产品面积基本在120-140㎡，套均总价140-160万为市场主力； 福清市区2019年1-10月商品住宅成交面积排行榜;;;;; 项目名称;西区板块主流产品集中120-140㎡，其次为140-160㎡和100-120㎡受项目档次定位不同，产品线倾向不同，但 区域产品同质化及集中度高，160㎡以上市场份额低，总价门槛上250万属于价格天花板，250万以上份额骤减； 2018-2019.10西区板块普通住宅产品结构分析：;;凡尔赛园林 特点：主打轻奢改善社区，三段式殿进空间， 五进归家的尊贵礼序 1、四季园林景观 2、200米社区景观中轴 3、儿童乐园 4、环型跑道;;典型项目个案—名城紫金轩;典型项目个案—融侨悦府;典型项目个案—融侨悦府;;;;典型项目客户分析—融侨悦府;客户主要以市区客户为主，江阴镇、龙田镇客户为辅，其中私营企业主和华侨为主要购买人群，偏30-50岁 的购买年龄段，以改善生活质量、资产投资、婚房为主要购房目的，对产品及社区景观、配套较为关注。;项目定位;;市场定位：土地因素 指向首改、再改客户，但无强势外部资源支撑 地块带总平出让，可调整空间有限，基本以围合花园社区为主； 地块回购体量，大比例140㎡且分布端套，把再改产品分布受挤压； 周边临近福清医院，部分客户存在抗性，且周边现期“荒地”感较重;市场定位：竞争因素 打造精品为原则，塑造绝对性价比优势，跑赢竞争 受限于市场正常消化速度，产品线规模不宜过大（160以上不建议）； 现期市场价格梯度差异明显，外围低价项目众多分流极刚客群； 市场容量有限，锁定市场主流，控总价，错位价格竞争； 地段优势不足，创造产品吸力，多元价值空间，创造需求；;市场定位：???户因素 首改客群有基数，再改客户有需求 首改客群价格敏感，受低价临近板块分流可能性高； 多改客户对品质配置要求较高且基数相对较小； 项目未来客群锁定为首改、二改客户，易受面子、圈层等因素影响；;项目整体定位;项目户配建议—市场产品线;项目;;项目户配建议;项目户配建议—装配;项目户配建议;项目户配建议;项目户型建议;项目户型建议;项目户型建议;项目价格建议;;开发商目标及需求分析;项目核心问题;项目价值再梳理》》》;;品牌价值——世界500强央企，中国科技豪宅教父;品牌价值——金茂顶级产品系，每一处皆为城市豪宅标杆;品牌价值——国家一级资质物业、“金葵花五好”社区;区域价值——城市新中心门户，未来可期;产品价值——绿金品质，未来健康人居样板;》匠心筑造，84亩新中式科技豪宅。 约105-140㎡平层住宅，新中式风格建筑立面，围合式 栋栋共享中央景观特点 》三开间朝南，稀缺户型。 卧室、书房、客厅三开间朝南，三个不同功能区舒适 度最大化满足各种居住需求。 》三代同堂，全龄社区。 配备社区幼儿?，社区门口规划中学用地，同时社区 规划底商生活配套。;品牌关键词：世界500强央企、科技豪宅标杆 区域关键词：福清核心板块、未来发展潜力大 产品关键词：绿金科技、品质住宅;【项目定位】——核心价值;;中国金茂首次入融，;项目如何续势品牌使命？ 什么是目标客群非要不可的理由？;项目核心战略输出;;;;;;;;;;营销中心;样板房;人居体验馆;;;;; 项目年度目标11亿;产品说明;首期1#、2#、3#、9#、11#、12#、13#楼推售策略;首开期：首期1#、2#、3#、9#、11#、12#、13#楼销售策略;蓄客周期合理，有利于客户积蓄及梳理，同时确保客户有效性。 借助首期热销，开出7#。;蓄客策略： 蓄客方式——5万元银行定存 蓄客时间：7月上旬 升级方式——10万元银行定存升级 升级时间：8月上旬 开盘策略：2020年8月中旬开盘 开盘当天结合抽奖，摇号选房。 以重要的节点配合客户动作，起到客户挤压。 开盘前激发一轮老带新。;蓄客周期合理，有利于客户积蓄及梳理，同时确保客户有效性。 借助热销，和业主基础加以充分挖掘，开出6#、8#。;蓄客策略： 蓄客方式——5万元银行定存 蓄客时间：9月上旬 升级方式——10万元银