苏州市区写字楼市场分析报告.docx

写字楼.doc * 苏州市写字楼市场调查分析报告 前言 苏州写字楼市场的热潮在上 90 年代就已经出现，在 1991-1992 州出现了“办公司热”，在“全民的热情下，出现了大大小小的公 至家庭住宅也用来做办公用，由于发，加上随之而来的银根紧缩，使的写字楼成了泡沫的牺牲品，苏州多“烂尾楼”就是这个时期的产物。 个世纪年，苏皆商” 司，甚过度开得不少现在很到本世 纪初，随着苏州经济的高速增长，对商铺、写字楼的需求又一次升 温，现在，无论是开发商的定位，还是公司的需求都和以前有了很 大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、 物业管理、配套设施提出了更高的要求。 市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验 来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期， 而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来 这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高 单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和地位，也是世界24 个最具有发展潜力的城市之一，GDP 及增长列 ◇ 苏州在此区域保持重要 的位置和地位，也是世界 24 个最具有发展潜力的 城市之一，GDP 及增长列 江苏首位，而写字楼市场 比南京甚至无锡都有较 大差距。 苏州经济 10 年来一直保持着两位数的增长，去年更是有103.9%的增长。外资外地企业纷纷进驻，本地私营企业大量涌现，总量和增速在全省都处在首位。 苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距，而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会，所以 苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的，这样才能满足经济 增长的要求。 苏州的住宅市场从 1999 年发展至今，从低谷走向了高潮，且一浪高过一浪，正有向浪尖冲的势头，4 年来一直保持着火爆的市场，而写字楼的市场却是不温不火，一直是迈着小步的前进，目前， 这块市场有了明显的变化： 市区、园区、新区的主要中高档写字楼的租赁率达到 95% 左右，部分写字楼的价格出现了 40%的增长，平均租金达到 50 元/月·㎡，新区、园区的部分高档写字楼更达到100 元/月·㎡。 根据统计局的数据，苏州办公楼 2003 年 1-8 月份新开工面积 14046 ㎡、竣工面积 39964 ㎡，而同期实际销售面积达到 52029 ㎡，销售价格也一路上升，各区域都有10-20%的增长。且销售势头良好。 近期，那些几年甚至十几年前建造的，由于当年的资金等诸多问题而新成的“烂尾楼”，如今在市场和政府的调节下也披上了“新装”，其中有 7 个都涉及到写字楼，且 租售市场良好。 从市场的角度来看，苏州目前的写字楼市场的供给不能满足市 场的需求，众多的投资商也瞄准了这样的市场，很多房产投资客也 从投资住宅市场向投资写字楼转变，苏州的写字楼市场将进入高速 发展阶段。 区域分布 苏州的写字楼主要集中在老城区（人民路、干将路、三香路、石路 商圈及附近）、新区（新区行政中心及附近）、园区（中兴路、园区 “一”字形直线分布，东起园区 CBD，西至新区行政中心，由干将接起来，形成了写字楼“两区一路”的格局。 图 1、2 区域是园区写字楼集中地块，园区作为苏州经济的增长点目的成功典范，在国内有很好的知名度。且规划合理，道路交通便具有高档写字楼的存在和发展的良好条件。 图 10 区域是苏州又一个高档写字楼的集中地，地处苏州高新区行为苏州首个开发区，基础条件成熟，台湾和日本企业占多，由于台 有集中的特点。此区域的客户多以台湾、日本客户。随着苏州外来 是台湾、日本企业的涌人，此区域写字楼必将有良好的发展。 图 3 区域是园区和市区的接口处，图 9 区域是新区和市区的接口处况来看，新区、市区、园区的关联性将更加紧密，目前此块区域的 率已经说明了未来发展的美好前景。 干将路是连接新区、园区最便捷的道路，它的改造完成更好的把新 企业贯通起来。写字楼也很集中，主要分布在图 4（干将路、临顿路、人民路口）、图 6（干将路、养育巷口）、图 7 和 8（干将路、 区域分布列表 园区新区 园区 新区 护城河内国际大厦世纪经融大厦·····综艺开元大厦东环大厦·····加城大厦馨都广场·····光大银行大厦···· 护城河内 国际大厦 世纪经融大厦 · · · · · 综艺开元大厦 东环大厦 · · · ·