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市场推广 市场推广 主诉求点 各销售期诉求 媒介选择 活动策划 第三十一页，共五十页。 市场推广：----------- 主诉求点 主诉求点 真金不怕火炼 三年增值承诺 25% 产品的唯一性真实性 市场的差异性需求性 推广的新鲜性记忆性 第三十二页，共五十页。 市场推广：------------ 各销售期诉求 各销售期诉求 ---预热期：通过报纸、广告、宣传活动、口碑宣传等进行先期引导，使项目有一定的知名度，让项目的“增值承诺”在市场上慢慢升温，达到渲染项目整体形象和储备客户的目的。 ---开盘起：根据前期宣传的效果和反响，适时加入“无理由退房”承诺，让客户心里没有负担，提高成交率。但是此活动仅限一个月。 ---正常销售期：根据市场环境以及客户的情况，开始对我们的10元拍卖活动进行宣传，再次加大项目在市场上的知名度，并再次对客户进行大量收集。 第三十三页，共五十页。 市场推广-------------- 媒介选择 媒介选择 --- 在10号楼、11号楼临近滨海大道那面挂楼体喷绘两条。一条用写项目的诉求点，另一条可写售楼处电话（或描绘项目销售火爆——造势） --- 黄岛信息港房产频道及青开网房产主页大的广告（一打开网页就可以看到），除广告外，另包括楼盘新闻动态的发布，楼盘图片展示、看房团名单等其它附加服务。 --- 供求世界广告，客户储备期可选择一期全版宣传，两期报纸夹页。然后根据市场效果再对后期进行选择。 --- 短信群发业务，客户储备期发10万条，主要以开发区为主，胶南为辅。比例可定为5:1。开盘期，根据我们掌握的客户名单加上短信群发公司提供，再发送10万条。销售期间也可在我们做活动时，根据前期群发的效果再进行选择是否群发。 第三十四页，共五十页。 市场推广：-------------- 活动策划 “拍卖”活动 ---目的：发掘并收集有意向客户，同时提高项目市场知名度。 ---客户来源：以此活动为由分销处及发单人员现场收集客户；网站广告新闻发布，电话网上报名；供求世界广告发布收集，短信平台发布手机，售楼处条幅宣传收集。 ---流程：约客户-现场签到-收取保证金-讲解流程-项目简介-开拍-现场竞拍-敲定购买者-签订协议-退还保证金-结束。 ---注意事项：此活动旨在收集客户，当场拍的房源者可同时得到一定价值（冰箱、空调、洗衣机、电动车等）奖品；人数至少要30人以上才可举办；现场保证5个托左右，以烘托过程气氛；托在过程中要适时叫价，当最后拍卖价低于我们意向价时要喊价或者自己拍得；此活动不易多用，销售期间2-3场为宜。 第三十五页，共五十页。 青岛xx项目 营销策划方案 青岛lpz-gch 第一页，共五十页。 思考问题 请大家预估一下我们项目未来1-3年将达到的 价位是多少？ 第二页，共五十页。 通常计算真实通货膨胀率的方法是：官方数据×4 根据近几年的真实通货膨胀率都＞15%可以看出：人民币每 年以超过10%的速度在贬值！ 第三页，共五十页。 方案大纲： 一、市场分析 二、项目分析 三、项目定位 四、销售策略 五、市场推广 六、营销管理 七、预算 第四页，共五十页。 市场分析 -宏观市场现状 -区域市场现状 -消费者现状分析 市场分析 第五页，共五十页。 市场分析：---------- 宏观市场现状 ---由于房地产市场过热，部分一二线城市房地产泡沫过高，国家通过一系列房地产行业政策、土地政策、金融政策对房地产市场进行干预。房地产市场从2011年进入寒冬期，成交量急剧下滑，客户观望情绪浓厚。 ---针对当下多数开发商采取的降价策略，购房者明显对降价产生了“抗体”，降幅小了，不买账。降幅大了，使其他项目跟风，最后助长了客户“买涨不买跌”的心态 。 ---2011年房地产调控贯穿始终，调控政策出台的密度、力度均超过2010年，限购、限贷、限价、保障房四个方面不断加码，调控房地产市场的总体走势。截止到2012年3月，调控效果显现，预计今年调控效果将会进一步放大，房地产市场价格开始有所回落 第六页，共五十页。 市场分析：---------- 区域市场现状 截止到2012年2月1日，青岛各区存量房情况如下： 第七页，共五十页。 市场分析：---------- 区域市场现状 1、可以了解到青岛楼市压力最大的区域集中于西海岸，开发区胶南两地的新建住宅的市场存量跻身于青岛七区五市中的前三甲。 2、目前开发区在售楼盘突破200个，同区域存量房数目巨大。导致同类产品竞争激烈。打折优惠楼盘比比皆是。 3、近期随着山大医院附近几个楼盘在力度较大的降价开始后，无形之中给其他楼盘