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房地产估价师模拟题含答案 1、新开发区土地的分宗估价,( )是一种有效的方法,因为新开发区在初期,土地市场和房地产市场一般还未形成,土地收益也还没有。 A、比较法 B、成本法主要针对新开发的 C、收益法 D、假设开发法 答案：B 2、在不同的地域,房地产也有不同的名称,我国香港地区,通常称房地产为( )。 A、不动产 B、物业 C、楼盘 D、房屋 答案：B 3、某套住宅建筑面积100m2,套内建筑面积为93m2,使用面积系数为0.8,每平方米使用面积为10000元,则该住宅建筑面积下的价格为( )元/ m2。 A、8000 B、9300 C、9750 D、10000 答案：A 使用面积系数=建筑面积/使用面积,所以使用面积=100m2×0.8=80m2,房子总价=使用面积x价格=80x10000=800000,建筑面积下的价格=房子总价/建筑面积=800000/100=8000 4、某房地产开发项目的土地使用期限为50年,项目建设期为5年,自价值时点至建成还需2.5年,建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元,若报酬率为7%,折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束,则建成后的房地产于价值时点的价值为( )万元。 A、3752 B、3806 C、4128 D、4830 答案：A 使用收益还原法,A要改成R 5、假设开发法的理论依据是( )。 A、替代原理 B、最高利用原理 C、预期原理 D、边际递减原理所有的方法都没有这个原理 答案：C 6、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。 A、自然环境 B、人文环境 C、景观 D、施工环境 答案：D 7、假设开发法用于房地产开发项目分析时,为房地产投资者提供的数值不包括( )。 A、测算待开发房地产的最低价格 B、测算房地产开发项目的预期利润 C、测算房地产开发中可能的最高费用 D、测算待开发房地产的最高价格 答案：A 8、在英国和其他英联邦国家,法官使用的房地产估价误差范围是( ),有时误差范围放宽到±15%。 A、±5% B、±10% C、±15% D、±25% 答案：B 9、下列不属于由卖方缴纳的税费的是( )。 A、增值税 B、契税买方缴纳 C、教育费附加 D、土地增值税 答案：B 10、政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是( )。 A、征用期间导致房屋毁损的价值损失 B、征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C、征用期间租赁经营损失 D、征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 11、某宗房地产的收益期限为40年,通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元,以后稳定在每年25万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格最接近于( )万元。 A、280 B、285 C、290 D、295 答案：A 本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格:V=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%×[1-1/(1+8%)37]/(1+8%)3=281.2670379(万元)。选项中最接近的一个为选项A,280万元。 12、在动态分析法中,对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的,通常是预测( )房地产市场状况下的价值。 A、未来开发完成之时的 B、购买待开发房地产时的 C、建设期间的某个时间 D、全部租售出去时的 答案：A 13、王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权,楼面地价为2000 元/m2,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税,则王某的土地成本为( )万元。 A、2000 B、5820 C、6000 D、6180 答案：D 土地成本=土地取得成本x(1+契税)=楼面地价x容积率x面积x(1+契税)=2000x3x10000x(1+3%) 14、成本法中一般不计息的项目是( )。 A、土地成本 B、销售费用 C、建设成本 D、销售税费 答案：D 15、下列各项中,一般不适用收益法估价的是( )。 A、学校学校是没有收益的 B、写字楼 C、影剧院 D、游乐场 答案：A 16、根据通常的房地产估价途径,产生了三种基本的房地产估价方法,下列不属于基本估价方法的是( )。 A、假设开发法 B、比较法 C、收益法 D、成本法 答案：A 17、下列有关中国内地房地产估价,表述错误的是( )。 A、土地所有制在城乡之间不同 B、土地和房屋的所有制不同 C、行政管理不到位 D、房地产市场足够规范 答案：D 18、城市规划对建筑容积率的限制,属于房地产权益中的( )。 A、房地产的各项权利 B、受到其他房地产权利限制的房地产权利 C、受房地产权利以外因素限制的房地产权利 D、房地产的额外