万达商业运营要点.pptxVIP

会计学;;;策略一：订单地产;2——标准化的产品设计： 万达标准化的产品设计带来的项目前期高效率推进。广州万达广场在《万达商业综合体规划设计准则》控制下，从拿地到全面开工耗时不到两个月。 3——长期稳定的工程战略合作 带来的工程质量和工期保证。与中建二局的稳定合作使其工程实现了超常规的建设速度，工期得到充分保障。 ;策略一：订单地产;5——统筹谈判;6——先招商，后设计： 招商在前的原因是： 一个购物中心一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高所有商家的效益。 主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手，这些问题在建设前先处理，可以降低经营风险。 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的第 91 天起开始计租，因此租户不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金 。;7——技术对接：也叫共同设计。 首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积、高度、出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，缩短工期，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积。 ;8——发展战略合作伙伴： 万达广场每到一个城市，都会从中选择适宜的合作伙伴。具有战略伙伴关系的主力店可以消化购物中心70%面积的商业。主力客户包括：沃尔玛、家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦、国美电器 、一兆韦德、神采飞扬、运动 100、大歌星KTV、百盛购物广场、灿坤 3C 数码广场、红星美凯龙国际家居广场、 新加坡大食代美食广场等等。;;策略二、房地产开发补贴商业经营;策略二、房地产开发补贴商业经营;;策略三、多渠道资金来源;;策略四、畅通的融资渠道; 国内私募： 与麦格理在 2005 年完成的 9 项商业物业的 24% 股权转让，涉及资金高达32 亿元。 配合 A 股上市进程， 与建银国际已完成的股权私募， 具体金额不详（有调研信息为 10 亿元左右），未来万达为配合上市进程，仍将增加战略投资者。 信托融资： 2009 年万达尝试信托融资，国内信托融资的综合成本普遍在12% 左右， 明显高于万达早前重点依赖的银行资金成本 ; 销售回款对现金流的支撑 ： 对城市综合体的销售回款部分，万达内部从“生命线” 的定位，提升到“长发展战略支持” 的高度。对销售回款的重视，不仅仅关乎现金流问题，时也关系万达商业地产开发的投资回报率，是目前万达商业地产模式的核心结构之一。 ;谢 谢！