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会计学1不动产与不动产估价 第一章 不动产及其价格一、不动产的含义1、从实体的角度： 土地及其地上的定着物土地 狭义的土地：指地球表面陆地，包括陆地表面、地下和地山垂直空间。 广义的土地：指地球表面陆地和被水覆盖的部分。 第1页/共62页 第一章 不动产及其价格最广义的土地： 指自然资源，除了包括地球表面陆地和被水覆盖的部分，还包括阳光、空气、水、热能、风力等自然赋予的一切有形和无形的自然力在内。第2页/共62页 第一章 不动产及其价格地上的定着物 是指附着于土地，只有在与土地不分离的状态下才能使用物体。如建筑物、桥梁、水井等。 树木、尚未收获的农作物是否为不动产？第3页/共62页 第一章 不动产及其价格2、从法律的角度： 民法通则未做具体的规定，但最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第186条规定：“土地，附着于土地的建筑物及其它定着物，建筑物的固定附属设备为不动产”第4页/共62页 第一章 不动产及其价格 土地:包括地下及上空，但法律另有规定的除外，如矿产资源、文物属于国家所有等。附属于土地的建筑物及其它定着物:房屋、桥梁、水井、地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等。建筑物的固定附属设备:排水管道、电力、热力系统等.第5页/共62页 第一章 不动产及其价格对一宗土地的基本认识 （1）位置 ；（2）面积（3）四至； （4）形状；（5）产权状况；（6）利用状况； （7）规划设计要求；（8）出入口方位 ；（9） 土地生熟程度；（10）地质、水文和气象条件；第6页/共62页 第一章 不动产及其价格土地生熟程度——基础设施七通一平：通路、通水、通电、通讯、通热、通气、排水。第7页/共62页 某工业企业拥有一宗地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该公司所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500平方米。宗地东高西低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产取水（附近无市政供水管网）第8页/共62页 宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3米宽挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤土，种植本地草种，内有十字型道路，外有2千米长的道路与国道相连，宗地有11栋建筑物，其中办公楼一栋，仓库1栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋，企业用电来自3000米外的变电站，企业通讯第9页/共62页 网络及设施齐全。土地使用权无特别限制，假定你是该评估公司的土地估价师，请回答下列问题：2（本问题5分）根据上述条件，列出已知宗地的个别条件第10页/共62页 第一章 不动产及其价格对建筑物的基本认识：（1）位置 （2）面积；（3）层数和高度；（4）结构；（5）设备；（6）层高或净高；（7）空间布局；（8）装饰装修；（9）外观;（10）建成日期；（11）利用状况；（12）维修养护情况及完备程度；（13）产权状况；（14）公共服务设施完备程度第11页/共62页 第一章 不动产及其价格几个概念：建筑高度: 建筑限高，是指地块内允许的建筑(地面上)最大高度限制 ；建筑密度: 建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率；容积率——是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与用地面积的比值。 第12页/共62页 第一章 不动产及其价格 某宗土地面积为1000m2 ，其上建筑物的基地面积为700m2，建筑物层数为4层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土地的容积率为多少？建筑密度为多少？第13页/共62页 第一章 不动产及其价格二、不动产的特性 1、地理位置的固定性与区位条件的可变性。 土地的自然地理位置是固定的土地上的定着物也是固定不变的。 区位条件：不动产在被人们利过程中所表现出的社会、经济位置。 第14页/共62页 第一章 不动产及其价格 2、土地面积的不增性与经济上的增值性。 土地是自然历史的产物，其总量是不变的、有限的，既不可能增加，也不可能减少。 土地的增值是客观存在的，反映在土地利用和土地交易中。 第15页/共62页 第一章 不动产及其价格3、土地的永续利用和建筑物的折旧 土地的永续利用是指土地不因使用而消耗、磨损和灭失。 建筑物在使用的过程中则会产生磨损、折旧、乃至报废。所有的建筑物都有一定的耐用年限。第16页/共62页 第一章 不动产及其价格4、土地用途的多样性 住宅用地、工业用地、商业用地、交通用地、农业用地、旅游娱乐用地。5、不动产相邻关系的特殊性不动产相邻会产生相邻法律关系过水、