会计学教案-资产评估的基本方法.docVIP

资产评估的基本方法 本章基本要求： 握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法 熟悉资产评估方法选择的基本依据 了解各种评估方法间的关系 能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。 本章重点： 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。 本章难点： 对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。 本章基本框架： 1．资产评估过程结构图 2．资产评估基本途径和方法 3．资产评估方法体系 第一节 市场法 一、基本思路 市场途径是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 从市场途径的涵义中可以看出，市场途径是以类似资产的近期交易价格为基础来判断资产价值的评估过程。由于任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上有相同用途替代品的现行市价。市场途径充分利用已被市场检验的资产成交价格来判断和估测被评估资产的价值，显然是容易被各当事人所接受，所以市场途径是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一。但是，市场途径的应用与市场经济体制的建立和发展、资产的市场化程度密切相关。在我国，随着社会主义市场经济体制的建立和完善，为市场途径提供了有效的应用空间，市场途径日益成为一种重要的资产评估方法。 二、理论依据 采用市场途径对资产进行评估的理论依据是： 在市场经济条件下，商品（资产）的价格受供求规律的影响。具体说来，当宏观经济中总需求大于总供给时，资产的市场价格会上升；反之，资产的市场价格会下降。同样道理，任何时点的商品（资产）的价格反映了当时市场的供求状况。所以按照同类资产的市场价格判断被评估资产的价值，能够充分考虑市场供求规律对资产价格的影响，易于被资产交易双方接受。 三、应用的前提条件和适用范围 应用市场途径进行资产评估，必须具备以下前提条件： 1、需要有一个充分发育活跃的资产市场。在市场经济条件下，市场交易的商品种类很多，资产作为商品，是市场发育的重要方面。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。 2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。运用市场途径进行资产评估，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，这就要求对类似资产参照物进行调整。有关调整的指标、技术参数能否获取，是决定市场途径运用与否的关键。 市场途径主要适用于单项资产的评估，如对机器设备、运输设备、原材料的评估。由于在市场上很难找到两个相类似的企业，所以企业价值评估一般很难采用市场途径进行评估。 四、操作程序 运用市场途径评估资产时，一般按以下程序进行： （一）确定被评估资产 即要明确被评估资产是什么。 （二）选择参照物 选择参照物是运用市场途径进行评估的重要环节，对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件以及成交时间等。另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象怎样相似，通常参照物应选择三个以上。因为运用市场途径评估资产价值，被评估资产的评估值高低取决于参照物成交价格水平，而参照物成交价又不仅仅是参照物功能自身的市场体现，同时还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响。为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场途径评估资产时应尽量选择多个参照物。 （三）在评估对象与参照物之间选择比较因素 不论何种资产，影响其价值的因素基本相同，如资产的性质、市场条件等。但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。例如房地产主要受地理位置因素的影响，而机器设备则受技术水平的影响。根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。 （四）指标对比、量化差异 根据所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。例如资产功能指标，参照物与评估对象尽管用途功能相同或相近，但是在生产能力上、在生产产品的质量方面，以及在资产运营过程中的能耗、物耗和人工消耗等方面都会有不同程度的差异，将参照物与评估对象对比指标之间的差异数量化、货币化是运用市场途径的重要环节。 （五）调整已经量化的对比指标差异 市场途径是以参照物的成交价格作为估算评估对象价值的基础。在此基础上将已经量化的参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，就能得到以每个参照物为基础的评估对象的初评结果。初评结果的数量取决于所选择的参照物个数。 （六）综合分析确定评估结果 运用市场途径通常应选择三个以上参照物，就是说在通常情况下，