资产评估的市场途径.pptxVIP

会计学;8.1 市场途径及程序 8.2 市场参照物 8.3 市场途径中的主要评估方法 8.4 市场途径应用举例及方法评价;通过本章的学习，学生应当了解和掌握资产评估市场途径及其具体技术方法的理论基础、适用条件、应用前提、构成要素、主要经济技术参数、数学表达式和归纳式，以及市场途径中的各种评估技术方法的基本应用。;8.1.1 市场途径的基本涵义 市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。 市场途径是根据替代原理，采用比较和类比的思路及方法判断资产价值的评估技术规程。 运用已被市场检验了的结论来评估被评估对象，显然是容易被资产业务各当事人接受的。; 通过市场途径及方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件： 其一是要有一个活跃的公开市场； 排除了个别交易的偶然性 其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。;参照物及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： （1）在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似。 （2）面临的市场条件具有可比性，包括供求关系、竞争状态和交易条件 （3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，同时，时间因素的影响是可以调整的。;1）选择参照物 选择参照物的关键要求是可比性问题，资产功能、市场条件、成交时间等；参照物应选择三个以上，以避免偶然因素。 2）在评估对象与参照物之间选择比较因素 具体到每一种资产时，影响资产价值的因素各有侧重。选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标。例如：地理位置是房地产价值的重要影响因素，技术水平在机器设备评估中起主导作用。; 3）指标对比、量化差异;评估单项资产应考虑的可比因素：;8.2.1 市场参照物的基本特征 1）市场参照物的实体特征 具体表现在功能、具体用途、性能上具有可比（相同、相似、相近） 2）市场参照物的权益特征 权益可比，如所有权、使用权、经营权、租赁权、抵押权等 3）市场参照物的市场特征 市场条件可比，如市场空间、市场级次、市场供求关系、市场竞争状况等; ;运用市场途径评估资产价值时，参照物通常应选择三个和三个以上。以避免某个参照物个别交易中的特殊因素或偶然因素对成交价及评估值的影响。 只选择一个参照物将面临较大的风险。 ;8.3.1 直接比较法 利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物对应特征直接进行比较得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值。 直观简捷，便于操作，但要求可比性较高 评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2 ×…×修正系数n （8—1） 或： 评估对象价值=参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±…±基本特征差额n （8—2）;特例（差异仅体现在某一基本特征上）;例题8-1; 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象的价值。 ①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法，其计算公式为： 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力） （8—4） 例8-2: ②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法，其计算公式为： 资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力） （8—5） 例8-3: ;例题8-2; 以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估基准日的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象的价值。 资产评估价值＝参照物成交价格×（1+价格变动指数） （8—6） （8—6—1） 或 （8—6—2） ; 价格指数法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异，且时间差异不能过长。;例8-5应用公式8-6、8-7-1;例8-6应用公式8-6-2（8-7-2）; 以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算评估对象的价值。 只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。 资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）