土地增值税、契税与印花税.pptxVIP

财产行为税类之土地增值税、契税、印花税第一页，共四十六页。主要内容土地增值税契税印花税耕地占用税车辆购置税LOGO第二页，共四十六页。土地增值税一、土地增值税的基本原理1.概念2.世界各国对房地产课税概况3.房地产课税的理论分类4.我国房地产课税状况LOGO第三页，共四十六页。土地增值税一、土地增值税的基本原理5.土地增值税的特点1）转让房地产的增值额为计税依据2）征税面较广3）超率累进税率4）按次征收LOGO第四页，共四十六页。土地增值税二、纳税义务人转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人。LOGO第五页，共四十六页。三、 征税范围1.一般规定国有土地使用权地上建筑物和其他附着物连同土地使用权一并转让。2.界定的标准其使用权是否为国家所有？是否发生产权转移？是否取得收入？LOGO第六页，共四十六页。土地增值税三、 征税范围3.若干具体情况的判定以出售方式转让的国有土地使用权、地上建筑物及附属物以继承、赠与方式转让的房地产房地产出租房地产抵押房地产交换以房地产进行投资、联营合作建房房地产的代建房行为企业兼并转让房地产房地产的重新评估房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或出租的，应对缴纳。（　） LOGO第七页，共四十六页。土地增值税四、税率：四级超率累进税率LOGO第八页，共四十六页。土地增值税五、应税收入包括货币收入、实物收入、和其他收入计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除税法规定各项扣除项目金额后的余额计算征税。这个余额就是转让房地产取得的增值额。LOGO第九页，共四十六页。六、扣除项目的规定1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.其他扣除项目6.旧房及建筑物的评估价LOGO第十页，共四十六页。某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和其他扣除项目的金额为（　）。　A.1500万元　B.2000万元　C.2500万元　D.3000万元【解析】应扣除的房地产开发费用和其他扣除项目的金额＝10000×（10％+20％）＝3000（万元）。 LOGO第十一页，共四十六页。土地增值税七、应纳税额的计算方法1.计税依据——增值额的确定 增值额=成交价格/评估价格－扣除项目金额2.适用税率的确定——增值率 增值率=增值额/扣除项目金额3.价格评估法4.扣除计算法 应纳土地增值税=增值额×适用级距税率－扣除项目金额×速算扣除率LOGO第十二页，共四十六页。价格评估法案例某生产企业2008年销售一栋8年前建造的办公楼，取得销售收入1200万元。该办公楼原值700万元，已计提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本为1400万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳各种税费共计72万元。该生产企业销售办公楼应缴纳土地增值税（ ）万元万元万元万元LOGO第十三页，共四十六页。价格评估法案例【解析】纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。扣除项目＝1400×50%＋72＝772（万元），增值额＝1200－1400×50%－72＝428（万元），增值率＝428÷772＝55.44%，应纳土地增值税＝428×40%－772×5%＝132.6（万元）。LOGO第十四页，共四十六页。案例2 2010年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品缴纳有关税金770万元。该公司销售商品房应缴纳多少土地增值税为？ LOGO第十五页，共四十六页。契税一、契税的基本原理1.概念：在我国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。2.特点：财产转移税财产承受人纳税LOGO第十六页，共四十六页。契税二、契税的征税对象（难点）境内转移土地、房屋权属，具体：1.国有土地使用权的出让2.土地使用权的转让1）出售、赠与、交换或者其他方式2）不包括农村集体土地承包经营权的转移。3.房屋的买卖1）以房产抵债或者实物交换房屋：产权承受人现值纳税2）以房产投资或作股权转让：视同房屋买卖纳税3）卖房拆料或翻建