宝鸡市房地产市场调研报告.pptxVIP

宝鸡市房地产市场调研报告会计学市场走势宝鸡环境研判小结宏观环境第1页/共21页市场研展篇宏观及区域市场项目本体竞争对象分析商业市场机会项目定位宏观环境第2页/共21页经济增长乏力，楼市量价回升后，政策、金融重在维稳。经济环境金融环境市场环境政策环境2013年上半GDP同比上涨7.6%，经济增长乏力。“稳增长”面临巨大压力。经济已经制约楼市成交。国房景气指数较去年已同比上涨，金九银十一线热点城市多楼盘出现日光盘。地王频频出现，房价上涨是必然趋势,但经济乏力会造成有价无市“限购”政策不见松动，政策维稳，防止房价反弹。房产税试点逐步扩大，抑制投资性房地产。2013年实行中性房地产金融政策 避免出现大波动。不准房地产公司在国内上市，限制房地产的资金扩展能力。四大国有银行信托暂停，说明房地产现在风险在加大政策走势第3页/共21页十八大出台“383”方案，2014年政府改革政策会进一步加强，限购加强，房产税深化，税收调整。1、经济增长乏力，实现“稳增长”存在压力。2、大型公共项目建设和不断上涨的工资和养老金的支撑，促进 经济增长回升，限制出口增长，此外通胀压力有所抬头，对中国经济发展前景带来下行风险3、严控楼市误伤合理需求，地方政府土地财政畸变前行。经济增长积极财政政策与稳健的货币政策 将为主要调控手段。1、“383”方案出台，方案的主线思路有削减地方政府力量，强化和扩大中央权力，弱化GDP概念2、经济稳增长加大对投资的需求，地方政府积极微调，变相促进楼市回升企稳，短期内走势平稳持续。3、楼市保刚需、抑投机，定向宽松原则不变，长效性措施将逐步出台。楼市调控重点改革房地产税，房产税合法及合理性仍有待论证。宝鸡环境第4页/共21页位于陕西关中西部，是华夏始祖炎帝的诞生地，周秦王朝的发祥地，是西北地区的工业重镇，城市处于大力建设发展期，常住人口大于户籍人口，带来部分的创业置业客群及部分返乡客群，收入大幅上涨保证房价的上升空间陕西关中西部，是个沿渭河东西向发展，宝鸡东连咸阳市，南接汉中市，西、西北分别与甘肃省天水市和平凉市毗邻，西安，兰州，由于高速，高铁的开通，使宝鸡与周边大城市来往更加密切。区位宝鸡GDP截止2012年底，位于全省第四，增速第四，GDP基数较全国较小，增速较快，年均增速15%，消费位于全省第二，增速稳定，城乡居民收入位于全省第三名，但增速下滑，政府财政收入低，财政赤字。经济第二产业主导，比重持续增加，城市处于大力建设发展期，2012年一产、二产、三产的比值为10.16:66.15:23.69。产业2012年年末户籍人口为347.5万人，而常住人口为371.6万，说明，全市经济社会的发展，吸引了部分的外来人口来我市创业。三区人口常住人口143.78万。人口2012年农民人均纯收入为7373元，城镇居民可支配收入为25777元，年增长率基本保持在15%以上。收入水平以上数据均摘自宝鸡市统计局一级市场第5页/共21页2011年至今出让商住用地建筑面积达611万㎡，后续市场竞争激烈。 2011年至今（数据截止2013年10月），宝鸡市区（渭滨区、金台区，陈仓区）共出让商住地块67幅，总建筑面积达611万㎡。土地作为政府的主要财政收入，预计后续土地市场还会陆续释放。 出让地块容积率指标基本在之间，楼面地价在100-1900元/㎡左右不等，本案土地成本？市场供销第6页/共21页市场供大于销，后市供应量或进一步加大。 2012年宝鸡房地产市场供应量远远高于销售量，供销比为1.46，处于严重失衡状态。较2011相比，销售量在政府政策影响下出现严重下滑。 2013年1-10月，市场成交，市场供应低于2012年同期，但推售楼盘数量较少。年底至明年年初将迎来一轮推售高峰期，预计有天地源九悦香都，东岭等大量期房入市推售，预计供给量将与2012年基本持平，由于2012年市场需求积压，以及2012供应量超出消化水平，2013年销售量相对有所上涨三中全会《决定》提出“1、建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价；2、加快房地产税立法并适时推进改革；3、保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度”。预计2014年市场供应方向以及销售主导方向均为刚需群体。12年1月-13年11月住宅成交套数走势图价格走势第7页/共21页房价迈入“4”时代，近期住宅价格走势较平稳。 主城区近几年房地产处于快速发展时期，住宅价格上涨明显，价格从2008年低谷的不足2000元/㎡均价，上升到2012年3600元/㎡,2013年3800元/㎡左右。 预计2014年开始，房价正式迈入“4”时代，市场成交价格维持在3800-4700元/㎡之间，价格区域差异较大，经二路与高新区0路到6路为宝鸡市最贵区域均