北京市房地产市场的分析.ppt

K G I CONSULTANTS 北京康正宏基房地产评估有限公司 信息研究部 北京市房地产市场的分析 宏观市场背景分析 宏观政策 房地产市场分析 土地市场分析 市场特征概述 土地成交 商品房市场分析 市场特征概述 整体市场供应 整体市场成交 销售排行榜 重点新盘 存量房市场分析 市场特征概述 市场点评与展望 总 目 录 宏观市场背景分析 国家宏观房地产政策汇总 北京房地产政策汇总 关于调整个人住房转让营业税政策的通知 目 录 房地产经纪管理办法 《关于调整个人住房转让营业税政策的通知 》  政策内容 2011年1月27日，中华人民共和国财政部及国家税务总局 《关于调整个人住房转让营业税政策的通知 》 （财税[2011]12号 ）。 规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 康正视点 是国务院会议精神”国八条”中“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”决定的配套政策，通过提高转让成本的手段，抑制房地产过热、遏制房价过快上涨。　 营业税直接针对二手房而间接影响一手房，因此一手商品房交易的影响相对温和。 同时，我们也可以看出相对于2010房价的巨大升幅，由营业税所带来的成本比重相对较小，本政策的影响力有限。　 《房地产经纪管理办法 》  政策内容 2011年1月20日，中?华?人?民?共?和?国?住?房?和?城?乡?建?设?部 、国家发展和改革委员会、 人力资源和社会保障部发布了《房地产经纪管理办法》（住房城乡建设部第8号令 ）。 围绕房地产经纪的内涵、房地产经纪合同行为、交易资金监管制度、房地产经纪机构和人员的从业禁止行为等六方面做出了具体规定 强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。 康正视点 是中国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章 ，有利于对整个行业的监控和管理。 《办法》要求对房地产经纪服务实行明码标价制度，以及由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。将有效的规避中介的“阴阳合同”、挪用交易资金等违法违规行为。 此次经纪管理办法的出台有利于加强调控的落实，避免出现部分政策的执行力度弱影响调控效果的问题。 土地市场分析 市场特征概述 土地成交 康正视点 目 录 1月，共成交23块土地，居住用地4宗，工业用地11宗，商业金融用地3宗，综合用地5宗。出让建设用地面积110.61万㎡，环比上月下降了75.66%，同比下降了39.6%；规划建筑面积为187.26万㎡ ，环比上月下降了78.46 %，同比下降了33.68%；楼面地价3263元/ ㎡ 。 本月成交总价最高的地块是中国华电工程（集团）有限公司以10.28亿元获得的丰台区花乡四合庄1516-19地块C2商业金融项目用地 。 成交楼面地价最高的是明发集团北京房地产开发有限公司获得的大兴区生物医药基地东配套7号地0505-052、0505-055地块住宅混合公建、托幼用地，楼面地价为7600元/ ㎡ 。 2010年1月-2011年1月土地总体成交走势 市场特征概述 宅用地成交占比回落 住宅用地成交4宗，占总体成交宗数的17.39%，土地出让面积25.58万㎡ ，规划建筑面积为54.67万㎡ 。 住宅用地成交面积大幅回落，占比环比下降了34.97个百分点。 土地成交以工业用地为主，一共成交11宗，土地出让面积56.24万㎡ ，占总成交面积的50.84%。 1月土地成交总览 土地规划 用途 土地宗数 建设用地面积(万㎡) 规划建筑面积(万㎡) 楼面地价 (元/㎡) 数量 数量 比例 数量 比例 居住类 用地 4 25.58 23.12% 54.67 29.19% 4145 商服金融类用地 3 11.29 10.21% 49.33 26.34% 6181 工业用地 11 56.24 50.84% 58.25 31.11% 671 综合用地 5 17.5 15.82% 25.02 13.36% 1619 其它 0 0 0% 0 0% 0 合计 23 110.61 100.00% 187.26 100.00% 3263 住 数据来源：北京市土地储备中心 1月新增供应地块的区域分布十分集中 。集中放量的区域集中在：房山区、大兴区、通州区，其中大兴区（包括开发区）成交面积占比最大，共成7宗土地，土地面积38.16万㎡，约占总出让面积的34.5%。 城八区仅有丰台区成交了三宗商业金融用地，土地面积11.29万㎡，约占总出让面积的10.21%