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物业地下停车场管理 物业地下停车场管理 地紧张、地价高昂、空间拥挤是目前困扰我国城市居住区开发建 设的一个难题。那么如何高效利用土地以完善居住区功能，改善居住 区空间环境？众所周知，在居住区开发建设中，除住宅建筑用地之外， 各种公共建筑和配套基础设施是道路、停车交通用地，以及园林绿化 用地，占有相当大的比例，特别是近年来随着我国经济发展和人民生 活水平的提高，居民家庭小汽车拥有量逐渐增长，显然居住区停车空 间的用地指标也必须大幅度增加。与此同时 ,为改善居住区生态环境， 园林绿化也越来越受到重视而要求进一步扩大提高绿化覆盖率。所有 这些，都对城市居住区开发建设用地造成巨大压力。因此，将居住区 停车空间与绿化空间有机结合以高效利用土地资源，是一种值得提倡 的规划设计指导思想，并应在实践中结合具体情况和条件，积极加以 实施。 1 小区停车方式 淮安房地产业的发展，正处于方兴未艾的阶段。然而综观这几年 建设的居住小区，其停车方式无外乎以下三种。 1.1 路旁停车 “富丽花园”始建于 1997 年，属淮安市较早开发的房产之一， 早期的规划设计没有考虑到居民停车的问题，因此，目前整个小区只 好采用路旁停车的方式。 相对于其他停车方式而言，路旁停车的方式，是最直接、最经济 的，它不仅投资低，而且存取方便。然而这种停车方式容量小，在小 汽车拥有率较高时，其弊端甚多：污染环境，有碍交通，不利安全和 管理，也不利于汽车的养护，更重要的是用地过多，有时还不能满足 车位需要。所以随着社会经济的发展，私有汽车量的增加，这种停车 方式已经逐步被取代，或仅作为临时停车或其它停车方式的辅助而在 小区内存在。 1.2 地下车库、半地下车库 “浦东花园”坐落于解放东路新淮中大门北侧，2002年7月开盘， 是均价超过 4000 元/㎡的低层公寓，是居民小汽车拥有率较高住宅区， 必须要实行合理的人车分流。 为满足 77%的车位占有率，宝贵的地上空间是不够的，在建设中， 该小区借助于地势的高差，采用了环形车道和地下车库的设计，同时 结合园林小品的布置，设置地下车库换气口，把汽车的噪音和尾气对 园区的污染控制在最低限度，实现了安全、宁静与便利的高度统一。 此外，它还利用草坪砖作为铺装材料，修建部分临时停车位，满足最 大限度的停车要求和对环境的保护。 1.3首层架空停车 这种停车方式中首层成为联系住宅组团内外的全步行空间，对改 善居住环境有所帮助，但停车对住户有干扰。住宅楼间利用平台联系 的.可在首层平台下停车，既减少干扰，又提供户外活动场地。 2 绿地地下停车场的建立 随着家庭轿车的普及，如何解决好居住小区内小轿车的停放已成 为当前居住区中的新问题，在小区的规划建设过程中，要始终坚持 “以人为中心”的指导思想，加强环境设计，消减因使用轿车而造成 的不良影响，使居民的生活环境维持较高的质量。这就要求居住区在 规划设计中选择合理的停车方式——利用绿地地下空间作为停车场。 从“浦东花园”的小区建设中，我们发现绿地地下停车的方式颇 受居民的喜欢——更多的绿色空间和人车分流的便捷的交通，体现了 对人的关怀。简而言之，开发利用绿地地下空间作为停车场不仅可高 效利用土地，在绿化量增加的同时增加停车面积以节约用地；而且还 具有隔绝噪声、减少废气污染，实现人车分离，易于保障交通安全的 功效。 根据对小区的80位业主的随机抽样调查,在房屋维修、设备维护、 装修审批、公用设施管理、绿化管理、环卫管理、车辆管理、治安管 理、消防管理、社区文化、特约服务等物业管理服务项目中,有 37%的 业主认为小区的车辆停放管理，即采用绿地地下空间作为停车场的方 式是最令其满意的物业管理服务项目,该比例在上述众多项目中位居第 一. 2.1 相对集中的布置方式 绿地地下停车场的布局采用集中与分散相结合的原则，在尽可能 保证停车场服务半径合理的前提下以集中设置为主。地下停车场一般 可选在居住区中心公园绿地、小区中心公园绿地、组团绿地的下面。 利用绿地地下空间建设地下车库时，车库规模受到绿地面积大小、 地形是否规则以及周边道路布局的制约，为了经济地利用建设用地， 也为了更好地处理地下停车库的规划，“浦东花园”居住区绿地就采 用适当集中的布置方式，这样不仅有助于提高生态效益而且可以较好 地利用地下空间修建地下停车库。因为车库的集