【培训】形势与政策中国房地产业去向何方？PPT课件.ppt

. . 从长期看，调控政策的取向还包括调整富人和穷人在资源占有上的关系，维护社会公平。例如，通过税赋等手段抑制富人过度占有资源，特别是占有优质资源； 通过完善住房保障体系来帮助中等收入、低收入和特困群体获得住房及改善住房条件； 推进资源节约，例如发展节能省地型住宅，抑制奢侈性住房消费，鼓励适度合理消费；加快存量资源的优化配置，例如推进现有住房市场化流动，提高既有城市住房资源的利用效率； 完善市场体系，例如形成一级 市场、二级市场、租赁市场和 中介市场之间的合理结构关系等。 . 二、政策与房价涨跌之间存在复杂关系 调控政策当然要涉及到房价。其目的在于稳定房价和抑制房价过快上涨。 “稳定”和“抑制过快上涨”的直接结果并非就一定是“降价”。例如政策规定对非普通住房征营业税，这显然会提高而不是降低买方价格，这会极大抑制投机性需求和炒作，有助于房价稳定。 . 政策明确规定，要停止别墅供地和严控高档住房用地，增加中低价位住房的土地供应量。供给结构改变的结果必然是平均房价下降。但平均房价下降并不一定意味着人们实际买房的价格就下降。 . 有些目前人们热衷的楼盘，近期不一定跌，但5年后也许会跌。反之也一样。一个明显例证是，5年前的“明星”楼盘人们现在还看得上吗？目前调控房价上涨过快，但广州很多住房的价格和1999年相比是下滑很多的。 . 普通居民在购房中面临的风险不仅仅是房价涨跌的风险，还包括利率变化、税制改革、汇率变化、收入水平变化等风险。这些风险中，任何一项风险在长达20年左右的按揭期间或长期持有期间，累积起来的风险都可能远超过房价变化带来的风险。 . 三、政策的根本依据是客观规律 制定调控政策最重要和最基本依据是客观规律，而不是哪一部分人的主观愿望。 人们希望一年中只有春天，但那是办不到的事。 在市场经济下，政策和市场的基本关系是，政策是补充、修正市场机制不足的。离开市场的具体情况是无所谓政策的。 . 我国住房问题中，最需要政府政策的部分是完善住房保障体系。 这部分资源的配置原则和市场竞争、市场价格无关，或无直接关系。 . 解决穷人住房要靠政策，也就是住房保障体系。住房保障体系是政府提供的公共产品，而不是市场提供的竞争性产品。依靠“市场”以及市场中的“价格”信息，是无法制定出能够保障真正困难和特困群体住房需求的政策的。 . 四、鼓励而不是限制老百姓买房子 仍是调控政策的主要取向 鼓励而不是限制老百姓合理的住房消费、促进住房制度向市场化方向转变，这是政策的一贯取向。就是在目前的调控政策中，居民购买普通住房的按揭贷款利率仍可按正常利率“打九折”，契税也享受减半征收的优惠。可以说，进一步鼓励老百姓依靠市场获取住房的政策仍将是政策体系的主要取向。 . 五、当前政策本质上是一种预防性政策 市场价格的涨落波动、供大于求和供不应求的交替出现，在市场经济下是一种正常和不可避免的现象。如果这个波动或交替可能会影响到社会稳定或社会整体利益，那么政府有责任有预见采取政策措施加以防止。 . 目前的调控政策，从本质上说仍是一种“预见性”、“预防性”的政策。例如，前一段时间，一些城市的房地产市场出现问题，政策就将抑制局部问题扩大为全局性问题，以此防止一个产业的增长影响国民经济整体的平衡关系，规范市场以避免出现资源配置的不公平和低效率。 . 1980年以来，中国城市人口增长了167％，城镇居民人均住房面积从不足5平方米扩大到了25平方米，这是全世界过去200余年城市化历史上没有过的奇迹。这才是真实的政策效果。 . MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA 怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎 MACRO POLICY AND REAL ESTATE IN CHINA 怎样看待房地产调控政策 19世纪最后两年，法国人造就了工业文明象征的埃菲尔铁塔。而同时代的中国人正在祭起“ 刀枪不入”的义和团。机遇擦肩而过。留下的也许并非只是世纪遗憾。 陈淮2001年5月摄于法国巴黎 . . . . . . . . . . 《形势与政策－中国房地产业去向何方？》 . 房地产企业价值链及其活动 项目决策 规划设计 建设施工 市场销售 物业管理 施工/监理 材料 设备采购 招标 销售策划 项目策划 取得土地 建筑设计 市政设计 物业服务 广告 销售 投资分析 谁做得更好 值不值得做 各阶段的价值活动， 都有专业化公司提供服务。 企业边界的确定 企业做什么 别人做什么 社会分工 专业化程度 控制成本 企业实 力和战略 采取战略联盟、联合 采购