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房地产估价规范 （最新更正稿） 1总则 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他相关法律、法规的规定，拟定本规范。 1.0.2本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。 1.0.3房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。 1.0.4房地产估价除应吻合本规范的规定外，尚应吻合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行相关强制性标准的规定。 估价原则 评估市场价值，应按照下列原则： 独立、客观、公正原则； 合法原则； 价值日期原则； 替代原则； 最高最正确利用原则。 2.0.2按照独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公正正直地评估出对各方估价利害关系人均是公正合理的价值。 按照合法原则，估价结果应是在依法判断的估价对象状况下的价值。 按照价值日期原则，估价结果应是在根据估价目确实定的某一特定日期的价值。 按照替代原则，估价结果应与近似房地产在同样条件下的价值偏差在合理范围内。 按照最高最正确利用原则，估价结果应是在估价对象最高最正确利用状况下的价值。 最高最正确利用状况包括最正确的用途、规模和品位等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行解析、筛选和判断确定。 确定估价对象的最高最正确利用状况，应认识、解析估价对象权利人或意向取得者对估价 对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发利用权利不同，应根据估价目确实定是从估价对象权利人的角度仍是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最正确利用状况。 当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最正确利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明： 维持现状前提：解析、判断维持现状、持续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价； 更新改造前提：解析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价； 改变用途前提：解析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价； 精选文档 扩大规模前提：解析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价； 重新开发前提：解析、判断重新开发再予以利用最为合理的，应以重新开发为前提进行估价； 上述情形的某种组合。 关于估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途等用途之 间不一致的，应按相关部门认定的用途进行估价。相关部门没有认定的，关于房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最正确利用原则选择其中之一进行估价；关于实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途不一致的，应根据估价目的，合理确定估价所依据的用途。 在用途不一致且相关部门没有认定的情况下对估价所依据的用途确实定，应作为估价假设在估价报告中说明，并对估价报告的使用作出相应限制。 2.0.8评估现状价值、投资价值等市场价值以外的价值，可根据估价目的对估价原则进行适合增减。 估价程序 3.0.1关于每个估价项目，房地产估价机构都应指定一名可以胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担当项目负责人，并配备与该项目工作量相适应的足足数量的注册房地产估价师按估价程序展开估价工作。 自受理估价委托至完成估价项目，估价工作应按下列程序进行： 明确估价基本事项； 拟定估价作业方案； 收集估价所需资料； 实地查勘估价对象； 选定估价方法进行测算； 确定估价结果； 撰写估价报告； 审核估价报告； 交付估价报告； 估价资料归档。 房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定的估价程序。 明确估价基本事项，应明确下列事项： 估价目的； 价值日期； 估价对象； 价值种类。 明确估价基本事项应与估价委托人商议并征得其认可。 估价目的应在与估价委托人充分沟通，仔细认识其真实、详细的估价需要以及估价报告的预期使用者和预期用途的基础上确定。对估价目的的表述应简洁了然并吻合相关规定。 价值日期应根据估价目确实定，用公历表示，详细到日。 估价对象应在估价委托人指定的基础上根据估价目确实定。估价对象应全面、客观，不得遗漏，严禁虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租借、抵押、作为出资或进行其他活动 —2 精选文档 的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。 价值种类应根据估价目确实定，包括价值名称、价值定义或价值内涵。 拟定估价作业方案应在明确估价基本事项及对估价项目进行初步解析的基础上进行。 估价作业方案应包括下列内容： 估价工作内容，包括拟采用的估价技术路线和估价方法，拟收集的估价所需资料及其本源渠道等； 估价工作质量要求及保障举措； 估价作业步骤、时间进度、人员