房产司法拍卖中买受人权利保护研究.pdfVIP

摘 要 随着我国司法拍卖制度的不断改革和发展，司法拍卖作为解决我国当前 “执 行难”问题的关键，在民事执行中发挥着重要作用。房产司法拍卖是最为常见的 司法拍卖类型，根据相关数据显示每年的法拍房数量都在迅猛增长，但随着交易 量的不断扩大，法拍房纠纷不断出现，法院拍卖房产中买受人权利如何保护的问 题也受到广泛关注。本文将结合实践案例与理论分析，从探讨法院拍卖房产的特 征和买受人的法律地位出发，分析买受人权利救济的必要性以及现行法律的规定， 实证分析买受人在实践中出现的权利受损情形及法院的裁判规则，由此总结出司 法拍卖房产买受人权利受到损害的类型，主要包括产权存在争议且户口迁入难、 承担高额过户税费、实际居住人拒绝腾退、 “黑中介”的出现扰乱市场秩序、房 产上存在租赁权、抵押权等权利负担、房屋限购政策不统一导致买受人难以获知 以及法拍房存在物的瑕疵等。 造成买受人上述权利瑕疵的主要原因有：一是法律制度不完善，买受人的权 利救济途径缺失；二是法院未尽审查义务导致买受人对拍卖房产相关信息知情权 欠缺；三是买受人权利救济途径受限，救济渠道不畅通，权利难以得到保障；四 是房产拍卖性质界定不一造成的瑕疵担保责任承担主体不明确；五是所涉主体及 法律关系复杂。因此，为了进一步深化对司