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北京潘家园眼镜市场调研报告--第1页 *资料简介：北京潘家园眼镜市场调研报告 北京潘家园眼镜市场是指位于北京市东三环潘家园桥原北京眼镜厂旧址的眼镜 系列产品批零市场，北京市最大的眼镜批发市场———国际眼镜大厦和全国面积 最大的单体眼镜零售店———名镜苑眼镜城均位于此，以规模大、品种多、价格 低在全国很有影响。是目前我国北方地区最大的眼镜批发市场之一。该市场为国 内、国际眼镜批发商提供了良好的交易平台，也为京城居民验光配镜提供了更加 方便的商业环境。下面分别针对两个专业眼镜市场进行市调分析如下： 北京国际眼镜大厦一期项目： 概述：北京国际眼镜大厦一期项目于2003年12月28 日开业，其前身是北京眼 镜城，建于1991年。通过十多年的发展，北京眼镜城的商气已经形成，成为北 京市最大的眼镜专业市场。一期总建面达到30688平方米，是长江以北最大的 眼镜市场。大厦分地下2层、地上11层，1至4层是商铺，可以容纳商户500 户。北京国际眼镜大厦涵盖了全国和世界著名品牌的眼镜、镜片、镜架、零配件 等，并设有韩国精品街、香港精品区。销售以面向批发客户为主。 详述如下： 地理位置：北京市朝阳区东三环南路八里庄64号，潘家园桥北路东，原北京眼 镜厂旧址。距离火车站4公里，距离机场28公里，距国贸大厦2公里，交通便 捷，属北京CBD副中心。 投资背景：该项目由北京一轻集团旗下的北京眼镜城有限公司与温州民营企业天 地投资公司合建，天地公司持股60％，北京眼镜城持股40％。并由北京成瑞置 业有限公司统一管理。 业态布局及物业条件：北京国际眼镜大厦与其周边的若干家地铺共同形成该市 场，大厦内地下二层为停车场，一至四层为商业用途，并依楼层划分为A、B、 C、D四区，除四楼突出设备运行、验光外，其余三层经营区分不大，均以经营 北京潘家园眼镜市场调研报告--第1页 北京潘家园眼镜市场调研报告--第2页 各种镜架、镜片、太阳镜、镜片、护理液、配件及验光配镜为主，同质化竞争严 重。四层店铺分割区别较小，平面布局大致如下图： 比较简单，通道一般在2m左右，预留有一组扶梯，两部直梯。每层店铺个数大 致在120左右，面积大致从20㎡到200㎡不等。安装中央空调与新风系统，排 风量较小，温度不能有效控制。店铺统一玻璃门面，未贴顶。装修比较简单，除 基本照明、货柜货架外，陈列较简陋。仅一层365DAY店与四楼韩国可迪视店 面形象尚好。5层至11层为写字楼，主要商户为眼镜公司。 4．商户运营：虽然工商部门三令五申，在市场内诸如CARTIER、LONGINES、 VERSACE、VERSUS、CHANEL、FEILAGEMU、PRADA、BOSS等等一线 品牌仿品仍不绝于目。国内外一、二线镜架、镜片、太阳镜及配件品牌如法兰、 曼妮莎、佐佐木、丹尼西顿、克莱尔、绿草地、喜得美树等等也为经营主流。大 厦内商户共约400余家，主要来自江、浙、广东地区。并且有相当一部分与厂 家合作为直销点。由于市场的批发性质和眼镜产品的高毛利（零售价为批发价的 几倍甚至几十倍），市民前来配镜的成交价通常为市场零售价的40%--80%，故 吸引了相当一部分中低阶层消费者。北京国际眼镜大厦因其知名度与历史，加之 众多的商户，促成了较高的人气。 5. 租赁条件： a. 进场费：根据楼层、位置、面积收取，由20年一签、5年一签等方式。 b. 租金：按使用面积收取： 一层：150元/月·㎡ 二层130元/月·㎡ 三层120元/月·㎡ 四层110元/月·㎡支 付方式为半年支付 c. 物业管理费：现行标准18元/月·㎡ d. 优惠政策：签约期为20年的客户享受交第一年租金免第二年租金 （即开业之 日起两年内）；签约5年的客户享受交纳第一年租金免收半年租金；对