加油站评估分析和总结.pdf

三、估价过程 （一）运用收益法评估测算地价 1、销售收入的确定 虽然宗地已建有加油站必须的建筑物、构筑物以及加油设备，但 并未正式投入使用，无实际收入，但防城港市类似加油站经营情况很 多，而且主要影响加油站收入的因素是道路类型和车流量，在同一区 域范围内，如道路类型和车流量相似，就能获取客观的平均收入数据。 通过筛选所临交通道路类型和车流量相似的加油站作为参照案例，通 过市场调查的方法了解每个参照案例成品油年销售量，取其平均数， 作为待估加油站年销售收入。本报告为确保推算结果能尽量的接近客 观销售收入，将参照案例定为3个，详细情况见下表： 项目 待估加油站 案例1 案例2 案例3 港龙加油站 公车加油站 企沙加油站 位置 ******* （东兴大道西侧） （公车镇） （企沙镇） 车流量 较大 大 大 大 道路类型 混合型主干道 混合型主干道 混合型主干道 混合型主干道 年销售数量（吨/年） 待估 6000 5400 5300 待估加油站销售量 （吨/年） 5567 根据比较结果资料显示，待估加油站建成后年平均销售量为 5567吨。估价时点的各类油销售平均价格为9777元/吨，各类成品 油进货平均价格为 8717 元/吨，各类油销售价格和进货价格估价时 点各品种的成品油进价和售价如下表： 名称 0#柴油 93#汽油 97#汽油 平均（元/吨） 进价 8000 8900 9250 8717 销价 8564 10159 10609 9777 由于石油是不可再生资源，从历史情况来看，油价都一直在上升， 石油需求量也一直在增长，所以我们保守的估计并假定加油站未来的 成品油销售量、进油价和售油价保持稳定不变，则加油站预计销售收 入为： 销售收入 =5567×9777= 54,428,559 （元） 2、年销售成本 销售成本为加油站商品购入价款（不含增值税），则： 销售成本 =5567×8717= 48,527,539 （元） 3、年运营费用 主要为管理费用，包括工作人员的工资、交通运输费、广告费 等，经过调查类似加油站情况，按其销售收入的 2%计取，即： 年运营费用=54,428,559×2%=1,088,571 （元） 4、年折旧费的确定 加油站已建成，但尚未启用，折旧费指加油站固定资产每年的价 值折旧，包括储油罐、加油机、房屋建筑物、构筑物等。根据委托方 的介绍，加油站目前连建筑物及设备的投入约为 600 万左右，其中 房屋建筑物约为 350 万，设备部分为 250 万，资产综合折旧年限为 20 年，则年折旧费为 30 万元。 5、增值税 按照《国家税务总局关于加油站一律按照增值税一般纳税人征税 的通知》（国税函[2001]882号）文件，加油站为一般纳税企业，应 交增值税，税率为17%，则： 增值税=（销售收入-销售成本）×17% =（54,428,559-48,527,539）×17%=1,003,173（元） 6、营业利润 营业利润=销售收入-年销售成本-年运营费用-年折旧费的确定- 增值税=3,509,275（元） 7、确定由土地使用权产生的净收益 上述计算的营业利润包含了由房屋产生的收益、正常经营的商业 利润和特许经营