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三、估价过程
(一)运用收益法评估测算地价
1、销售收入的确定
虽然宗地已建有加油站必须的建筑物、构筑物以及加油设备,但
并未正式投入使用,无实际收入,但防城港市类似加油站经营情况很
多,而且主要影响加油站收入的因素是道路类型和车流量,在同一区
域范围内,如道路类型和车流量相似,就能获取客观的平均收入数据。
通过筛选所临交通道路类型和车流量相似的加油站作为参照案例,通
过市场调查的方法了解每个参照案例成品油年销售量,取其平均数,
作为待估加油站年销售收入。本报告为确保推算结果能尽量的接近客
观销售收入,将参照案例定为3个,详细情况见下表:
项目 待估加油站 案例1 案例2 案例3
港龙加油站 公车加油站 企沙加油站
位置
******* (东兴大道西侧) (公车镇) (企沙镇)
车流量 较大 大 大 大
道路类型 混合型主干道 混合型主干道 混合型主干道 混合型主干道
年销售数量(吨/年) 待估 6000 5400 5300
待估加油站销售量
(吨/年) 5567
根据比较结果资料显示,待估加油站建成后年平均销售量为
5567吨。估价时点的各类油销售平均价格为9777元/吨,各类成品
油进货平均价格为 8717 元/吨,各类油销售价格和进货价格估价时
点各品种的成品油进价和售价如下表:
名称 0#柴油 93#汽油 97#汽油 平均(元/吨)
进价 8000 8900 9250 8717
销价 8564 10159 10609 9777
由于石油是不可再生资源,从历史情况来看,油价都一直在上升,
石油需求量也一直在增长,所以我们保守的估计并假定加油站未来的
成品油销售量、进油价和售油价保持稳定不变,则加油站预计销售收
入为:
销售收入 =5567×9777= 54,428,559 (元)
2、年销售成本
销售成本为加油站商品购入价款(不含增值税),则:
销售成本 =5567×8717= 48,527,539 (元)
3、年运营费用
主要为管理费用,包括工作人员的工资、交通运输费、广告费
等,经过调查类似加油站情况,按其销售收入的 2%计取,即:
年运营费用=54,428,559×2%=1,088,571 (元)
4、年折旧费的确定
加油站已建成,但尚未启用,折旧费指加油站固定资产每年的价
值折旧,包括储油罐、加油机、房屋建筑物、构筑物等。根据委托方
的介绍,加油站目前连建筑物及设备的投入约为 600 万左右,其中
房屋建筑物约为 350 万,设备部分为 250 万,资产综合折旧年限为
20 年,则年折旧费为 30 万元。
5、增值税
按照《国家税务总局关于加油站一律按照增值税一般纳税人征税
的通知》(国税函[2001]882号)文件,加油站为一般纳税企业,应
交增值税,税率为17%,则:
增值税=(销售收入-销售成本)×17%
=(54,428,559-48,527,539)×17%=1,003,173(元)
6、营业利润
营业利润=销售收入-年销售成本-年运营费用-年折旧费的确定-
增值税=3,509,275(元)
7、确定由土地使用权产生的净收益
上述计算的营业利润包含了由房屋产生的收益、正常经营的商业
利润和特许经营
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