福州某地产广场·上海道度营销策略.ppt

影响力提升 加大推广力度 增加推广渠道 大型营销节点：配合商业的正式公开、认筹、开盘、示范街开放、主力店签约等大型的营销节点进行爆发式推广，线上全城造势，制造项目影响力 日常推广：日常推广与住宅分离，单独保持线下的推广力度，通过短信、DM、商场电子屏及广播等渠道，保持项目商业的市场热度和知名度 常规渠道深挖掘，短信、DM、分众等常规渠道通过推广内容的差异化，提升对客户的吸引力； 非常规渠道广拓展，与高端消费场所，如会所、茶艺居、高端餐饮、高尔夫球会等合作，将项目推广做进去，以拓展新客户。 深化差异化定位——影响力提升 第二十九页，共四十六页。 深化差异化定位——价值拉升 价值拉升 虚拟业态落位展示 业态规划展示 2月中旬，商业起势，案场商业氛围营造，建议进行业态的虚拟落位并在现场增加精品商业街区业态分布图、商业前景描述以及商业意向的展示图； 3月，向意向客户及知名商家邮寄【上海道商业手册】，针对业态、投资、主力店等街区商业的差异化定位进行精准推广，同时附上招商信息，为后期节点铺招商准备； 商业手册 第三十页，共四十六页。 深化差异化定位——价值拉升 价值拉升 B地块商业橱窗落成，启幕 3月份，安置房商铺交付，实景商业街展示，可进行第一波造势，拉升商业价值，提升客户信心。 5月，B地块商业裙楼玻璃橱窗完工，可较为全面的将商业未来风貌进行展示，同时此昭示面将成为白马路上‘会说话’的广告围墙，再次拔升商业价值，让客户第一次看见‘上海道’。 第三十一页，共四十六页。 2013年营销总控图 时间 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 营销 节点 13间铺：C-9、C-10:5间； 独立店：S-6-S-9:4间； 5#底商+沿街：4间 5#、s-6、s-8橱窗展示 加强商业营销力度 3#、6#底商推售 1#，2#，7#蓄客，开盘 项目强销期，年底冲业绩 销售策略 利用新春返乡潮，结合案场活动氛围去化商铺 利用橱窗展示 带动其他商铺的去化 利用住宅蓄客，进行商业推广的力度，做好转换引导 年底大优惠力度，梳理老客户，逼定新客户 推广 主题 传儿女千万，不如留中心铺王 17个万科广场 1个上海道 政府旁的商业街，鎏金旺铺 五盘联动 置业选万科 线上 媒体 八县短期户外，市区户外，围挡，网络，微博，楼体布，短信，广播，报广 报广，网络，微博，微信二维码，公交车体，围挡，写字楼电视媒体，短信 微博，短信，DM单，广播，公交车体，公交车站，微信二维码 报广2-3版，网络微博优惠信息释放，微信二维码 线下 活动 新春民俗节系列活动 上海道招商说明会 奢侈品品鉴会 步行街业态分享峰会； 上海道合作品牌发布会 万科广场尊享季系列活动： 商会年终庆典活动 年终业主回馈活动 老业主关怀 新春关怀活动 采摘活动 老业主感恩PARTY 万科广场客户答谢会 老客户感恩party —— 年底客户感恩答谢 5#/S6/S8橱窗展示 安置房商铺交付 第三十二页，共四十六页。 福州商业市场分析 目录 1 上海道2012年总结 2 上海道2013年营销计划 3 2月份营销执行方案 4 第三十三页，共四十六页。 万科广场.上海道 2013年营销方案 销售经营 2013年1月20日 第一页，共四十六页。 目录 福州商业市场分析 1 上海道2012年总结 2 上海道2013年营销计划 3 2月份营销执行方案 4 第二页，共四十六页。 福州商业市场表现 供需：全年新批商业 12.7 万㎡，比去年 19.6㎡下跌 35%，销售量为 11.9 万㎡，比去年12.8 万㎡略跌 7%。其中 9 月份主要受红星国际、五四北泰禾广场等项目批售影响，供应达年内最大值，销量则在 12 月五四北泰禾广场及君临晋安中心等项目集中备案下居全年最高位。 均价：全年均价为 24895 元/㎡，比去年 26500 元/㎡略跌 6%，销量居首的马尾海峡水产品交易中心 9968 元/㎡的成交均价，一定程度拉低全市商业价格水平。 第三页，共四十六页。 红星国际 均价：1F 5-8万，2F 2.8-3万 租金：150-300元/㎡ 世欧王庄 均价：78000元/㎡ 租金：70-200 东二环泰禾城市广场 均价：18000元/㎡（SOHO）；商铺未售 租金：20-150 中央第五街 均价：SOHO 3.3万 商业别墅8-15万（扩容后） 底商7.5-20万 租金：150-300元/㎡ 万科广场 第四页，共四十六页。 主要竞品分析——世欧王庄 项目简介：世欧PARK是世欧地产以全新理念打造的集商业、休闲、餐饮、娱乐、购物、旅游为一体的现代化、综合化的时尚公园。商业面积近30万㎡，由南区、北区两大超时尚的建筑楼组成。 销售动态:可售商铺共17间，130平一间，250-270㎡16间，以一拖二