物业管理法律法规知识-纠纷.pptxVIP

律师进社区 ——物业管理法律法规知识主讲：梁月军律师第一页，共一百七十三页。梁律师简介梁月军律师，男，中国物业律师网创建者，本科学历，法学专业，先后毕业于浙江大学、西南师范大学，现就读同济大学法律硕士。2005年10月至今，供职于浙江泰杭律师事务所，任物业诉讼部主任。本人在部队锻炼多年，有着较高的军人素养，为人诚信、干练稳重、勤勉敬业、精益求精；6年的物业服务从业经验，使其对物业服务行业有着浓厚的感情。自2004年从事律师业以来，在物业纠纷、合同纠纷案件、交通事故、劳动争议等案件领域中卓有成效，但一直想为物业服务行业贡献点力量，2005年浙江泰杭律师事务所成立物业纠纷诉讼部，本人担任该部主任，至今已办理大量的物业纠纷案件，担任:杭州蓝天物业管理有限公司、杭州滨江物业管理有限公司、浙江野风物业服务有限公司、杭州佰全物业管理有限公司、杭州通和物业管理有限公司、杭州万瑞物业管理有限公司、杭州屋宇物业管理有限公司、杭州钱塘物业管有限公司、杭州敦煌饭店、杭州寰球假日旅行社有限公司、 杭州埃菲思科技有限公司等各类企业的常年法律顾问。2009年4月底成立了国内首家物业服务专业网站——中国物业律师网：。联系地址： 浙江泰杭律师事务所,杭州市下城区香积寺东路99号三楼B座。联系电话：第二页，共一百七十三页。目录第一课 与业主、业主大会及业主委员会有关法律规定第二课 前期物业管理第三课 物业管理服务第四课 物业管理费纠纷 第五课? 车辆管理纠纷第六课? 安全保卫纠纷第七课 专项维修基金第三页，共一百七十三页。一、业主的概念《物业管理条例》第六条是这样规定的，房屋的所有权人为业主。随着经济快速发展，尤其《物权法》的颁布，业主的定义已经不能满足物业行业发展需要。2009年3月23日《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条将“业主”的概念进行明确而详尽的定义。 分为五种： （一）以人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府生效的决定而得到的房屋的人； （二）因继承或者受遗赠而取得的房屋的人； （三）因合法建造而取得的房屋的人； （四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，尚未依法办理所有权登记的人； （五）依照规定应当办理登记手续，已经办理登记而取得房屋的人。具备上述五种情况之一的均称为业主。案例一：业主的配偶是否是业主？ 第四页，共一百七十三页。 《婚姻法》明文规定，除非另有约定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产归双方共有。很明显，房屋的所有权人应是夫妻双方。我国的习惯是在卖房时，一般只登记男方的名字，但是，并不能将配偶一方排除在业主范围之外。所以，只要配偶一方提供《结婚证书》和房屋权属证书或者《商品房买卖合同》，并同时出具所购房屋为婚后共同财产的证据后，就应该确认其业主身份。第五页，共一百七十三页。二、业主在物业管理活动中享有的权利(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（该权利建立在物业服务合同约定的基础上）(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（第十三条，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议）(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议（比例，另外举例蓝天物业修改业主公约案）；(四)参加业主大会会议，行使投票权；(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(六)监督业主委员会的工作；(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；第六页，共一百七十三页。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持： （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； （五）其他应当向业主公开的情况和资料。 第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和