不动产登记和自然资源统一确权登记政策评述.docx

? ? ? ? ? 不动产登记和自然资源统一确权登记政策评述 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 一 2017年主要政策回顾 按照2014年不动产登记第一次部际联系会制定的“路线图”部署和《国土资源部不动产登记局2017年工作要点》计划，2017年是实现“四统一”的决战年，年度的工作重点是“完善规范和平台接入”，力争年底前所有市县全部接入国家级信息平台，全面实现不动产登记的“四统一”。为实现该目标，国土资源部在规范权籍调查、数据整合、窗口服务、人员管理、完善登记流程、协调部门衔接等方面颁布了一系列政策及标准性文件，并按中央一号文件要求，积极推动农村不动产、农垦国有土地使用权的确权登记发证工作，在自然资源统一确权登记工作方面进行了积极的探索和实践。总体上，本年度政策供给及时有效，实施保障有力，推动了“四统一”目标的提前实现。年度主要政策包括以下方面。 1.完善不动产权籍调查技术规范 2017年7月3日，国土资源部办公厅印发了《不动产单元设定与代码编制规则》（国土资厅函〔2017〕1029号，以下简称《规则》），2015年3月印发的《不动产权籍调查技术方案（试行）》中所附的《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》同时废止。《规则》包括8节，在明确地籍区和子区的划分、宗地（宗海）的划分、定着物的划分的基础上，规定不动产单元设定的基本规则、不动产单元代码的编制及变更规则，并在附录中举例说明了各类编码和变更示范。不动产单元的设定和代码编制，是开展权籍调查工作的基础和关键环节，在实施不动产统一登记后，正确地划分不动产单元是从根本上解决分散登记时“各自为政”、房屋“飘”在空中等问题的切入点。在采取权利登记制或托伦斯登记制度的国家，对于“不动产单元”确定的相关技术规范较多，如瑞典就有专门的《不动产形成法》（Property Formation Act），对于宗地、房屋等建筑物、构筑物、影响房屋使用的设备设施等划入不动产单元都有明确而详细的规定。原《不动产权籍调查技术方案（试行）》实施两年多来，随着不动产登记工作在各地的落地、对不动产单元划分的具体要求也逐渐增多。《规则》结合各地实践经验，针对普遍性的问题，提出了切实可行的操作方案。一是扩展了特征码，完善了编码体系，在宗地特征码部分（第14位）新增了“L”“N”两个特征码，分别代表承包经营以外的林地的使用权宗地和承包经营以外的农用地使用权宗地（非林地），主要是为配合当前正在开展的国有林区不动产登记和农垦国有土地使用权的确权登记工作，解决了这两部分同时采用“Y”扩展码时不便于工作和代码唯一的问题。另外，对“A”特征码原代表的“集体土地所有权宗地”扩展为“土地所有权宗地”，为开展自然资源统一确权登记提供了支撑。二是明确了由国土资源部负责登记的国有重点林区、国务院批准用岛、用海等不动产单元的编码规则。三是对反映比较多的问题进行了细化和明确，如跨行政辖区的“飞地”宜在“飞入地”进行划分；开发区、经济新区等跨县级行政辖区的特殊区域，宜分别在所在县级行政区划内划分；对于地下国有建设用地使用权可采用地表地籍子区编码等。四是为便于未完全实现房地信息挂接的地方开展工作，《规则》对过渡期内的编码进行了明确。《规则》最后对各种编码和变更进行了示例说明。新颁布的《规则》内容具体，实操性强，有力地促进了本年度不动产统一登记工作的全面开展。 分散登记时，各类不动产登记前都要进行调查、测绘等环节，并且都是有偿服务。实施统一登记后，由于资料移交困难、测绘精度不一等诸多原因，各类不动产调查资料难以协调一致，一些地区为统一成果，重新开展测绘工作，由此引发了一部分权利人的不理解。针对群众反映的一些地方重复测绘、额外收费等问题，2017年8月24日，国土资源部办公厅印发了《关于规范不动产权籍调查有关工作的通知》（国土资厅函〔2017〕1272号，以下简称《通知》）。《通知》明确了如下几点：一是依照不《不动产登记暂行条例》有关规定，由申请人提供权籍调查成果，申请不动产首次登记或涉及界址界线变化的不动产变更、转移登记的，申请人应当按照相关法律法规规定提交不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果。二是如果申请人委托第三方机构开展权籍调查的，费用依据相关标准和规定由双方协商确定，不动产登记机构负责提供相关材料并指导做好权属调查。由政府统一组织开展的集体土地所有权调查工作，由不动产登记机构组织并选取调查机构。这两项规定，明晰了权利人、第三方机构和登记机构各自的责任，即不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果不是由政府强制指定单位开展，而是引入行业管理的模式，由有资质的测绘机构承担。作为登记的必要件，权利人要证明自己的权利范围，有义务提交相关成果，权利人受自身水平的限制，一般会委托第三方机构。登记机构的职责是负