宝龙郑州某地产南区房地产开发项目初步财务评价041207.docx

宝龙郑州龙湖南区房地产开发项目初步财务评价 一、项目总体技术经济指标（单位：平方米） 序号 名称 数值 备注 1 总用地面积 240567 　 　 其中:S2-13 106700 　 　 S2-14-0 46667 　 　 S2-14-1 49100 　 　 S2-14-2 38100 　 2 建设用地面积 146800 　 　 其中:S2-13 60700 　 　 S2-14-0 28000 按总用地60%估计 　 S2-14-1 35400 　 　 S2-14-2 22700 　 3 上部总建筑面积 193590 　 3.1 不含公建建筑面积 193090 　 3.2 商业面积 106440 　 　 S2-13 72840 　 　 估计一层商业面积 24280 　 　 估计二层商业面积 24280 　 　 估计三层商业面积 24280 　 　 S2-14-0 33600 　 　 估计一层商业面积 11200 　 　 估计二层商业面积 11200 　 　 估计三层商业面积 11200 　 3.3 S2-14-1估计住宅面积 53100 　 3.4 S2-14-2估计住宅面积 34050 　 3.5 公建面积 500 　 3.6 地上独立车库 　 　 4 地下室面积 25000 暂估 　 地下室车位数 500 暂估 5 地上可销售住宅面积 86650 不含公建 6 建筑密度 35.5% 　 　 S2-13 40.0% 　 　 S2-14-0 40.0% 　 　 S2-14-1 25.0% 　 　 S2-14-2 25.0% 　 7 容积率 　 　 S2-13 1.20 　 　 S2-14-0 1.20 　 　 S2-14-1 1.50 　 　 S2-14-2 1.50 　 二、公建面积估算 名称 建筑面积 单位 会所 500 平方米 超市 　 平方米 物业管理居委会 　 平方米 公厕、垃圾点 　 平方米 幼儿园 　 平方米 小学 　 平方米 合计 500 平方米 三、项目总投资估算 附表-1: 序号 名称 单价 数量 总价 备注 楼面价 　 　 数值 单位 数值 单位 万元 　 元/平方米 1 土地费用 40 万元/亩 361 亩　 14434 　 746 2 前期工程费 　 　 　 　 40 　 2 2.1 可行性研究费 　 　 1 项 20 　 1 2.2 前期规划勘察设计费 　 　 1 项 20 　 1 3 房屋开发费 　 　 　 　 24487 　 1265 3.1 建安工程费 　 　 　 　 18447 　 953 　 上部建筑 800 元/平方米 193090 　 15447 　 798 　 地下室 1200 元/平方米 25000 　 3000 　 155 3.2 附属工程费 　 　 　 　 75 　 4 　 会所等公建 1500 元/平方米 500 　 75 　 4 3.3 室外工程费 250 元/平方米 193590 　 4840 　 250 3.4 勘察设计费 40 元/平方米 193590 平方米 774 　 40 3.5 质量监督及监理费 1.5 % 23362 万元 350 （3.1+3.2+3.3）*1% 18 3.6 其它费用 　 　 　 　 　 　 0 4 管理费（%） 3.0 % 　 万元 1169 （1+2+3）*3% 60 5 销售费用 　 　 　 项 1602 　 83 5.1 代理费(%) 1.5 % 　 项 961 实际销售收入*1.5% 50 5.2 广告费(%) 1 % 　 项 641 实际销售收入*1% 33 6 财务费用 　 　 　 项 558 见附表-5 29 7 不可预见费(%) 3 % 　 项 1269 （1+2+3+4+5+6）*3% 66 8 税费(%) 　 　 　 　 6760 暂估,见附表-7 349 　 合计 　 　 　 　 50317 所得税按预征计征 2599 注： 楼面价为折成地上建筑面积的单价 物业名称 数值 　 预期售价 单位 销售率 销售收入 单位 住宅 86650 平方米 3300 元/平方米 100% 28594.5 万元 商业 106440 平方米 元/平方米 　 35480 万元 一层商业 35480 　 11000 元/平方米 65% 25368.2 二层商业 35480 　 5500 元/平方米 30% 5854.2 三层商业 35480 　 4000 元/平方米 30% 4257.6 地下车