财务管理：房企土地成本分摊方法及其适用范围.pdfVIP

财务管理：房企土地成本分摊方法及其适用范围--第1页 房企土地成本分摊方法及其适用范围 土地成本，指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土 地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、 土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、 回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。国家税收政策规定，土地成本， 一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关 同意。而地方省市税务机关为了防止企业通过自由选择分摊方法操纵避税空间， 常对房企土地成本分摊方法的选择给予限制。有的地方规定同一清算单位内土地 成本分摊只能采用建筑面积法，有的地方允许土地成本采取层高系数法分摊等等。 各地规定不一而足、五花八门。土地是房地产项目开发最主要的成本项目，土地 成本占比最大，平均土地成本约30%左右，但该成本因地域不同而有很大差异， 并有进一步上升的趋势，也是不确定性最大的一个因素，房企土地成本分摊方法 对土地增值税清算的重要性不言而喻。房地产开发企业土地成本的分摊问题，是 土地增值税清算的重要内容。涉及土地增值税的土地成本，税前扣除条件限制较 为严格。房企土地成本企业所得税和土地增值税的税前扣除问题，由于取得土地 方式的多元化，加之税收政策的滞后性、多层次、分散化，房企纳税人难以理解 税政和不易涉税操作。因此，房企应当重视开发项目土地成本分摊核算，正确履 财务管理：房企土地成本分摊方法及其适用范围--第1页 财务管理：房企土地成本分摊方法及其适用范围--第2页 行纳税义务，防控土地成本分摊不当的税务风险。土地成本在不同类型的房地产 之间的分摊问题，是土地增值税清算的关键。采用不同的分摊方法，所计征的土 地增值税税额存在明显差异；由于土地成本是房地产企业加计扣除费用和开发费 用计提基数的重要组成部分，不同的分摊方法将再次放大这种差异；对于允许扣 除的土地成本均采用一刀切的方法分摊，不符合收入与成本配比原则；不同性质 的成本构成，客观上要求适用不同的分摊方法。房地产开发项目的土地成本分摊 方法，国家财税部门没有统一规定，由各省市税务机关结合当地实际情况自行处 理。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目 金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面 积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。财政部、国税总局对于 地价的分配方法，没有限定某一种方法，但要求 “合理、合规”。具体操作时应 按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行 分配。部分省市税务机关对土地增值税清算时土地成本的分摊方法给予了选择的 空间,且有进一步宽松的趋势。因此，只要是合理的方法企业都可以采用。并就 土地成本分摊相关事项，保持与主管税务机关的有效沟通变得十分重要。对于成 本分摊方法的选择权，房企应当对土地成本分摊方法进行比较，从而择优选择自 身经济利益最大化的摊销方法。为方便房企纳税人正确履行纳税义务，准确实施 纳税申报，实现企业税后利润最大化，笔者现将土地成本分摊方法及其适用范围 财务管理：房企土地成本分摊方法及其适用范围--第2页 财务管理：房企土地成本分摊方法及其适用范围--第3页 归集总结，供房企纳税人参考和借鉴。  ▊分摊方法一：占地面积法  占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行 分配。即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。一次 性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配； 分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行 分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进 行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由 各期成本对象共同负担的占地面积；属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额， 原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税 务机关确认的其他合理方法分摊。土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积 法，土地成本分摊基本原则：分期开发，可以按占地面积分摊。对占地相对独立 的不同类型房地产，可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的 比例计算分摊土地成本。  （一）按独立占地的每栋建筑物占地面积