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ABO 项目实施方案 ABO 模式，一般指授权(Authorize)—建设(Build)—运营(Operate)模式， ABO 模式，一般指授权(Authorize)—建设(Build)—运营(Operate)模式， 由政府授权单位履行业主职责，依约提供所需公共产品及服务，政府履行规则制 由政府授权单位履行业主职责，依约提供所需公共产品及服务，政府履行规则制 定、绩效考核等职责，同时支付授权运营费用。 片区开发，是指包含工业、物流、研发、教育及其配套设施等多种产业，城市功能完善、基础设施完备的产城融合发展区域。 片区开发的 ABO 模式，是指在当地政府的授权下，由片区开发建设主管部门将片区土地整理、基础建设、投资促进和经济发展等社会公共服务职能，授权和委托至成功转型平台公司(下简称公益企业)或社会资本方企业，并以特许经营形式加以实施，政府履行规则制定、绩效考核等职责，同时支付授权运营费用的合作开发模式。 TOT 模式是通过并购已有物业来快捷实现上述开发过程的特殊模式。 一、开发建设模式简述 (一) 项目主体：公益企业(或社会资本方企业) 在本文项目结构中，项目承接主体单位为公益企业(或社会资本方企业)， 公益企业可以将项目主要或部分职能再次委托给其他社会资本方企业。在某些情况下，二者并无本质区别，我们则按照“公益企业(或社会资本方企业)”的方式 表述；而在其他情况下，当我们倾向于选择其中一种，对于后者情况，我们会选择其一做出表述。 公益企业(或社会资本方企业)经营范围适当、资质符合要求。 项目收益回报模式是使用者付费和政府付费相结合，经与主管部门汇报沟通，已获主管部门认可，正在办理审批手续[1](可作为贷款发放前置条件，以下注[1]同)。 (二) 发展专项资金 发展专项资金是将按照一定比例提取的财政收入纳入专项管理，用于专门领域范围项目的管理方式。发展专项资金的使用，有利于有效汇集资金来源，专项支持重点项目，增强计划性和简化支出管理程序。 按照地方政府债务管理的习惯，政府各部门之间的借款及相关支出责任，不计入政府性债务，因此，地方政府与其各部门(包括项目主管单位部门)之间，按照财政收入分成的相关管理办法建立的发展专项资金，所形成的支出责任，也不应纳入政府性债务。 在本项目中，当地政府制定发展专项资金管理办法，规定将授权区域内财政收入增量按比例逐年拨付给片区开发建设主管部门，管理办法的有效期长于项目建设和运营合作期。 (三) 开发建设模式 授予特许经营权 当地政府委托片区开发建设主管部门通过公开招投标选定并授予公益企业 (或社会资本方企业)在指定区域的片区开发建设特许经营权，并配合当地政府依法在政策保障、审批事项、土地整理、优惠贷款、专线资金等方面给予支持。 通过特许经营协议明确，公益企业按照区域规划进行片区开发建设，土地收储及开发职能由土地(土储)部门行使；公益企业必须通过招拍挂方可获得土地使用权，且在获得土地使用权之前不可将土地用于融资。 公益企业进行开发建设和运营管理 公益企业负责自筹资金，按照区域规划进行片区开发建设，包括建设工业厂房，及进行研发基地、学校医院、配套住宅等建设。 负责开展片区开发的运营管理。同时，在政策法规范围内，公益企业享有租售、物业等收益权。 主管部门支付工程建设成本和购买服务费用 片区开发建设主管部门对于公益企业的土地整理、基础建设等公益性建设投资，在特许经营协议项目区域范围内财政收入增量的约定比例内，针对已竣工验收的建设工程，逐年支付公益性建设成本费用。 片区开发建设主管部门对于公益企业的投资促进和经济发展服务，履行规则 制定、绩效考核等职责，并据此支付购买服务费用。 (四) TOT 模式的加入 TOT 是英文 Transfer-Operate-Transfer 的缩写，即转让—经营—移交。TOT 方式指将竣工或在建项目转让给公益企业 (或社会资本方企业)进行运营管理；公益企业(或社会资本方企业)在约定的期限内通过经营获取收益，合约期满后再将该项目约定部分交还的一种开发建设方式。 将 TOT 模式应用于片区开发的特许经营开发建设中，主要切入点是工业地产商采取以现有竣工或在建工业园作价入股的方式与其他社会资本出资人联合组建新的社会资本项目公司，进行片区开发建设和运营管理。 在实践操作中，可以采取由社会资本方企业新出资人以新项目公司股份交换，来逐步吸收并购已有工业园区的方式。采用 TOT 模式，对于节约项目启动资本金、筹集融资所需抵押物，均具有突出意义。 二、项目内容和投资回报(模拟) (一) 项目建设内容 项目区域占地面积 150 万平方米，总投资 100 亿元，建设期三年。计划分期滚动推进项目，每期按土地整理、开发建设两阶段实施。 片区开发土地整理阶段 土地整理阶段计划总投资 30 亿元。拟整理片