2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷二.docxVIP

2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷二 [问答题]1.甲公司拥有一处自建的商业房（江南博哥）地产，该房地产占地面积4500m2，总建筑面积10000m2，2013年竣工，当时同类同地区物业的售价达到1.5万元/m2，甲公司选择了出租经营，并未销售任何物业。2017年5月甲公司因业务需要将此处房地产向银行申请抵押贷款。某房地产估价公司接受委托，给出估价结果为12000元/m2。甲公司拿到估价报告后对估价结果产生异议，因为当年实际投入成本已达12000元/m2，而且未考虑开发利润及利息；而估价公司认为自己的估价结果是合理的。 要求： 请问估价公司有何理由认为其估价结果是合理的？ 参考答案：估价公司认为其估价结果合理的理由有： （1）估价目的。本次估价目的是抵押估价，不是因为转让而估价，抵押价值可能会比转让价值低。 （2）抵押估价应遵循谨慎原则，抵押价值比公开市场价值要低是合理的。 （3）房地产估价中采用的是客观成本，并非其实际投入的成本，客观成本比实际成本低，不仅是可能的，也是正常的。 （4）价值时点不同，房地产的价格主要由市场供求关系决定的，2013年竣工时的供求关系与2017年抵押估价时的供求关系发生变化，影响房地产价格。 （5）折旧的影响。该宗房地产2013年竣工，物质折旧可能性大，可能还有功能折旧和经济折旧，故而使房地产整体价值出现较大下降也是完全可能的。 [问答题]2.因建设高速公路的需要，政府现拟对李某的厂房进行征收，并委托甲房地产估价机构对此厂房进行评估。注册房地产估价师对工厂进行了实地查勘，采用比较法和收益法进行了测算、分析，最终确定该厂房于价值时点2019年3月1日的评估总价为900万元，单价为每平方米建筑面积12000元，并出具了估价报告。李某于2019年6月1日收到了估价报告，但是李某认为估价结果与自己的期望值相差太大，对估价结果非常不满。理由是近期征收的附近商业用房的补偿标准为每平方米建筑面积20000元。李某于2019年6月20日向房地产估价机构申请了复核估价，甲房地产估价机构经过复核认为估价结果正确，于2019年6月29日电话通知了李某复核结果。 要求： （1）李某申请复核的理由是否正确？ （2）上述过程中是否存在错误之处？并说明正确做法。 参考答案：（1）李某申请复核的理由不正确。 ①李某的厂房为工业用途，不能以附近商业用途房地产作为参考确定评估结果。 ②征收评估结果与征收补偿的内容不同，结果也会有差异。房屋征收补偿应该包括以下三项：被征收房屋的补偿＋因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿＋因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。而征收评估结果仅是被征收房屋价值。 （2）李某于2019年6月20日申请复核估价不妥。正确做法：根据《国有土地上房屋征收评估办法》，被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的，应当自收到估价报告之日起10日内，向原房地产估价机构申请复核估价。 甲房地产估价机构于2019年6月29日电话通知李某复核结果不妥。正确做法：根据《国有土地上房屋征收评估办法》复核后，估价结果没有改变的，应当书面通知复核估价申请人。 [问答题]3.甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。 要求： （1）若本次估价采用成本法，在估价测算过程中房地重新购建成本应选择何种求取思路？ （2）针对该估价对象特点，风险提示应重点分析哪些问题？ 参考答案：（1）成本法中，求取房地重新购建成本有两个路径：房地合估与房地分估。实际估价中，应根据估价对象状况和土地市场状况，选择求取重新购建成本的路径，并应优先选择房地合估路径，即适用房地合估路径求取的，应采用房地合估路径求取。房地分估路径主要适用于土地市场上以能直接在其上进行房屋建设的小块熟地交易为主的情况，或者有关成本、费用、税金和利润特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行分配的情况。 因此，本次估价应选用房地合估路径。 （2）估价对象风险提示分析主要包括： 1）关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明； 2）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响； 3）抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点； 4）合理使用评估价值； 5）定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。 [问答题]4.下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题