成都中海龙湾半岛地产项目发展定位报告.ppt

第五部分 C地块物业发展建议 商业建筑应紧邻加气站，将其阻隔在项目地块之外 商业建筑临草金路位置应有所集中，或通过构筑物形成标志 住宅与草金路之间应形成集中景观区，与商业建筑相呼应 入口街区应通过情境营造，形成高尚、舒适、惬意、生态的意向 住宅建筑应特色鲜明，从龙腾路的视线应错落有致 一、定位下的要求及规划实现 1、C地块是整个项目的展示区 实现措施： 第六十三页，共九十九页。 市政道路作为整个项目的车流通道 C地块营造整个项目的人流通道，实现大交通的人车分流 通过街区营造、景观设计来形成A、B地块业主归家的良好体验 尽量通过建筑与植被设计，将加气站阻隔在归家者视线之外 商业建筑的良好设计，以及商业业态的优化安排 2、C地块是整个项目的体验区 实现措施： 第六十四页，共九十九页。 C地块的商业体量应该足以满足先期入住业主的基本生活需要 C地块的商业应该容易经营，以保证这些体量商业能够运转 C地块的商业应有足够的档次，以保证业主地位的彰显 3、C地块是整个项目的配套区 实现措施： 第六十五页，共九十九页。 规避拆迁安置房、加气站的负面影响 建筑户型相对偏小 尝试对河景、花间集景观、杜甫花园景观的有效利用 建筑具有鲜明特色，与周边产品有效区隔 4、C地块是整个项目的成功启动区 实现措施： 第六十六页，共九十九页。 5、加气站的规避 应结合总体规划对其进行规避及遮挡，弱化加气站的可视度及消费者的心理障碍。 采用特殊树种吸收有害尾气及介质。可以采用泡桐树、香樟树、甲竹桃等树种来吸收硫化氢、一氧化碳、二氧化硫等有害尾气及介质，排除空气污染。 绿化层次处理：Ｃ地块公共绿地的绿化应主要以高大成树为主，形成森林隔离带，减小加气站可视度及消除心理障碍。 销售说辞正面引导。 高科技手段处理：采用高科技防火防爆围墙处理，专家认为此项技术成本太高，而要专门进行核算，以考虑其经济可行性。但变相采用钢筋混凝土的围墙处理相对较为经济。 第六十七页，共九十九页。 二、在以上条件下C地块的规划思路 集中景观 住宅区 商业区 街 区 独栋住宅 商业形象区 1、各模块安排示意 第六十八页，共九十九页。 2、各模块体量关系示意-1 第六十九页，共九十九页。 2、各模块体量关系示意-2 第七十页，共九十九页。 第三十一页，共九十九页。 3、C地块总体发展原则 是整个项目的展示区 是整个项目的体验区 是整个项目的配套区 是整个项目实现成功的启动区 第三十二页，共九十九页。 4、C地块的发展思路 200亩大社区进行整体推广，C地块是200亩大社区的启动区。 差异化的中小户型的定位，并以特色产品的创新来拉动需求市场，平衡较高地价。 抓住市场细分的空白，降低市场风险，缩短销售周期，促进项目良性运转。 形象公建化，中海品牌优势。 第三十三页，共九十九页。 5、C地块定位依据 城西 四大板块黄金交界处 约200亩 小学、幼儿园 创新产品 形象公建化 项目形象高档 项目成本中高档 中海地产 项目所在区位 地块条件 项目开发目标 客户关注因素 发展商实力 贵气 高档 大气 配套全 差异化、特色 地标、新型 高档 中小户型，紧凑 实力、品牌 分析因素 本项目条件 衍生联想涵义 第三十四页，共九十九页。 6、C地块项目定位 高档的、特色地标型的新型城市公寓 第三十五页，共九十九页。 （二）C地块住宅定位 1、价格定位 盈亏平衡点销售价格=盈亏平衡销售收入/可供销售建筑面积=4485元/平方米 盈亏平衡点销售收入=开发总成本/（1-销售费率-单位营业税金及附加率）=23196万元 即该项目的平均销售价格能达4485元/平方米，销售收入达到23196万元，C地块即可达到盈亏平衡，项目就不会亏损。 （1）C地块盈亏平衡点测算结论 第三十六页，共九十九页。 （2）竞争项目比较 第三十七页，共九十九页。 （3）价格建议 价格盈亏点：4485元/平方米 比准价格：4602元/平方米 C地块住宅价格建议为4600元/平方米，是通过努力可以在市场上实现的价格。项目如追求更高的价格，则需着重突出产品特色，以此来提高项目品质，争取更高价格 第三十八页，共九十九页。 2、目标客户群定位 研究方法：区域中小户型项目及曼哈顿自然派、锦都、康郡等成都典型中小户型项目的销售部经理及置业顾问深访， 第一类：25-30岁年轻人，多以外企、合资企业、企事业单位的职工为主，家庭人口数为1-2人。 第二类：30-35岁的中薪阶层，以一次置业及二次置业为主，家庭人口数为2-3人，以自住为主。 第三类：收入稳定的老年人，用于改善居住环境，二次或多次置业： 第四类：投资者，年龄30-40岁，看重区域投资价值及升值潜力，对开发商品牌有着较高认知度。 （1）定性研究（