2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题（网友回忆版）.docxVIP

2017年房地产估价师《房地产估价案例与分析》试题（网友回忆版） [问答题]1.（一）估价对象为一（江南博哥）个已出租的商铺，租赁期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地产估价机构接受卖方委托，评估该商铺于2017年9月15日带租约转让的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，搜集了相关资料，发现该商铺的合同租金明显低于市场租金。 　　请问： 　　1.采用收益法估价时，如何测算该商铺的有效毛收入？ 　　2.采用比较法估价时，如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？ 参考答案：1.（1）有效毛收入是潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。运用收益法估价一般分为以下5个步骤：①选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法，报酬资本化中是选用持有加转售模式还是全剩余寿命模式；②测算收益期或持有期；③测算未来收益；④确定报酬率或资本化率、收益乘数；⑤计算收益价值。 　　（2）采用收益法进行估价时，在租赁期内根据租约合同中有关租金、费用等的约定，计算有效毛收入；租期结束后，根据市场客观租金水平、管理费用、税金等利用比较法求取该商铺的有效毛收入；本题中合同租金明显低于市场租金，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。 　　2.比较法是以市场成交价格为导向的，是最直接且有说服力的估价方法，因此也成为带租约限制房地产估价的首选方法。但当我们搜集可比实例时，通常很难获取带有相同租约条件的案例及其相关租赁信息，故只能用正常交易案例来修正带租约的房地产，理论上也可以将租赁和占用情况在房地产权益状况调整中作为修正项，但至于如何修正？修正方向如何确定？是不管实际租金高低一律向下修正呢？还是根据租金损益来确定修正方向？修正幅度又该如何确定？针对这些问题，目前的《房地产估价规范》中并未将这项操作规范化，在估价实务中估价人员为了方便往往未对租约因素进行修正，忽视了租约对于房地产抵押价值的影响。故对于在单独使用比较法的情况下，建议可以先用比较法测算无租约限制下的价值，再扣减由收益法求出的承租人权益价值，最后得出带租约限制下的房地产价值，即出租人权益价值。 　　对可比实例成交价格进行租赁状况调整具体包括以下几个方面： 　　（1）租金构成内涵问题，如是否含有物业管理费、水电费；计租面积按建筑面积还是按套内建筑面积计；此外还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否续租等问题，选择可比实例时最好选择具有同一租金构成内涵的可比实例。 　　（2）租金的支付方式问题，如按月分期支付、按季度分期支付、按年支付、按租约期限一次性支付等，比较估价法时，应详细了解可比实例的租金支付方式。 [问答题]2.（二）甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。 　　请问： 　　1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？ 　　2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？ 参考答案：1.（1）本次估价适宜选用成本法。 　　（2）成本法估价时，房地产价值＝房地产重新购建成本－折旧，估价测算过程中应关注下列问题： 　　①计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。 　　②计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。 　　2.估价对象变现能力分析主要包括： 　　（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响。 　　（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度。 　　（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。 [问答题]3.（三）某市人民法院因司法拍卖需要，委托甲房地产估价机构评估一栋独栋别墅的市场价格。采用比较法估价时，注册房地产估价师在网上查询到A别墅的相关信息及挂牌价格，搜集到B别墅网上司法拍卖的相关信息及拍卖成交价，两栋别墅的区位状况和实物状况均与估价对象有良好的可比性，挂牌时间和拍卖成交时间与价值时点间隔均在半年以内。 　　请问： 　　1.上述两个案例能否作为可比实例？为什么？ 　　2.选定可比实例后，为求得相应比较价值，除应进行房地产状况调整之外，还应对可比实例成交价格进行哪些处理？ 参考答案：1.（1）可比实例选取得是否合适，直接关系到比较法测算结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例质量应符合下列要求：