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万科营销策划方案 【篇一：万科房地产营销策划书】 万科进入北大学城市场 营 销 策 划 书 策划人： 徐超 2013 年4 月25 日 前 言 目 录 第1 部分概要提 示 1 第2 部分环境分 析 1 2.1 市场分 析 1 2.1.1 杭州房地产市场分 析 1 2.2 房地产发展状 况 1 2.3 土地出让情 况 2 2.4 丁桥区域房地产市场分 析 2 2.4.1 区域城市规 划 2 2.4.2 房地产开发现 状 3 2.4.3 竞争项目分 析 3 2.5 市场走势研 判 4 第3 部分机会分 析 5 3.1 杭州房地产客户分 析 5 3.2 杭州市住宅需求特征分 析 8 3.3 丁桥区域客户特点分 析 9 3.4 目标客户群定 位 11 3.4.1 目标客群特 征： 11 3.4.2 选购产品的动 机： 12 3.4.3 购买行为特 征： 12 第4 部分产品分 析 13 4.1 地块现状分 析 13 4.1.1 地块环境调 研 13 4.1.2 地块周边环境调 查 13 4.1.3 地块交通条件调 查 14 4.1.4 周边市政配套设施调 查 14 4.2 swot 分 析 15 4.3 产品定 位 16 第5 部分战略及行动方 案 17 5.1 定价原 则 17 5.2 定价建 议 17 5.3 价格调整方 案 18 5.3.1 开发成本核 算 18 5.3.2 价格定 位 .. 20 第6 部分营销策 略 22 6.1 推广主策 略 22 6.1.1 平面广告形 式 22 6.1.2 多维广告形 式 22 6.2 媒体组合建 议 23 6.2.1 媒体投放目 标 23 6.2.2 媒体投放原 则 23 6.2.3 媒体选 择 .. 23 6.3 营销活动策 略 24 6.3.1 活动设 想 .. 24 6.3.2 活动预期达到的效 果 25 第7 部分营销成 本 26 7.1 总体预 算 26 7.2 预算分 布 28 第8 部分行动方案控 制 .. 29 8.1 项目规模及开发进 度 29 8.1.1 销售策 略 .. 29 第9 部分结束 语 33 第1 部分 概要提示 融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林 的美好构想。项目占地面积38000 平方米，建筑面积105000 平方 米，坐拥新城cld 核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、 教育、旅游等尽囊其中。 灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大 农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。别 出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造园林深处 有人家的温馨氛围，打造都市素质人居。 第2 部分 环境分析 2.1 市场分析 2.1.1 杭州房地产市场分析 2009 年，是21 世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年 不遇国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民 在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、 扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显 成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设 迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一 步提高。 据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864 元，比上年增长 11.5％。人均生活消费性支出18595 元，比上年增长11.2％，恩格 尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全 市农村居民人均纯收入11822 元，比上年增长10.6％；人均生活消 费性支出9065 元，增长7.3 ％。恩格尔系数由上年的35.9%下降至 33.8%。 2.2 房地产发展状况 杭州市房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献。 2009 年全 【篇二：万科营销方案】 前 言 四季花城，